Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 30: cymeradwyo dogfennau morgais

Diweddarwyd 17 Mehefin 2024

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Trwy’r cyfarwyddyd hwn i gyd, caiff y gair ‘arwystl’ ei ddefnyddio i olygu’r ddogfen sy’n creu arwystl cyfreithiol ar dir cofrestredig sydd i’w gofrestru fel arwystl cyfreithiol o dan adran 27 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002, ac sy’n cael ei gyflawni fel gweithred gan y cymerwr benthyg (neu’r holl gymerwyr benthyg, os oes mwy nag un). At ddibenion y cyfarwyddyd hwn, mae’r termau ‘arwystl’ a ‘gweithred morgais’ yn gyfnewidiadwy.

Os nad yw’n dweud yn wahanol, mae’r hyn gaiff ei ddweud isod ynghylch arwystlon yn berthnasol hefyd, gyda holl newidiadau angenrheidiol, i weithredoedd amrywio/blaenoriaeth/gohirio. Sylwer mai ffurflen ACD yw’r ffurflen gais i gymeradwyo arwystl cyfreithiol ac mai ffurflen ADD yw’r un ar gyfer pob gweithred arall. Lle cyfeirir yn y cyfarwyddyd hwn at ffurflen ACD, dylid ei darllen fel ffurflen ADD os yw cymeradwyaeth yn cael ei cheisio am weithred amrywio/blaenoriaeth/gohirio.

Y cwestiynau a atebwyd yw’r rhai y disgwylir i roddwyr benthyg a’u cynrychiolwyr eu gofyn amlaf.

2. Manteision gwneud cais i gymeradwyo arwystlon

Caiff pob ffurf arwystl cymeradwy gyfeirnod sy’n caniatáu i staff yn swyddfeydd Cofrestrfa Tir EF gael gafael ar fanylion y rhoddwr benthyg o gronfa ddata gyfrifiadurol. Mae hyn yn cyflymu cofrestru ac yn lleihau camgymeriadau clercio.

Caiff y rhoddwr benthyg god cyfrifiadurol sy’n cynhyrchu ei enw a chyfeiriad yn y gofrestr gyda chywirdeb gwarantedig. Mae hyn yn atal gwallau teipio.

Gallwch wneud cais am gyfyngiadau safonol mewn arwystl cymeradwy. Cyfyngiad yw cyfyngiad safonol ar un o’r ffurfiau yn Atodlen 4 i Reolau Cofrestru Tir 2003. Ffurf P yn Atodlen 4 yw’r cyfyngiad perthnasol lle bo angen cydsyniad perchennog arwystl. Caiff y gofyniad arferol ar gyfer cais ar ffurflen RX1 ei hepgor.

Bydd cais i gofrestru cyfyngiad sydd mewn arwystl anghymeradwy nad yw ar ffurflen CH1 yn cael ei anwybyddu oni bai ei fod gyda chais ar ffurflen RX1.

Gallwch wneud cais mewn arwystl cymeradwy i gofnodi rhybudd yn y gofrestr o ymrwymiad i roi benthyciadau pellach. Rhaid i arwystlon anghymeradwy nad ydynt ar ffurflen CH1 ddod gyda ffurflen CH2.

3. Gwneud cais am gymeradwyaeth

Anfonwch 2 gopi o’r arwystl, gyda chais wedi ei gwblhau ar ffurflen ACD, i:

HM Land Registry Croydon Office
Commercial Arrangements Section
PO Box 2079
Croydon CR90 9NU

neu

HM Land Registry Croydon Office
Commercial Arrangements Section
DX 8888
Croydon 3

Neu gallwch anfon y cais trwy ebost i [email protected]

Bydd angen ffurflen ACD wahân ar gyfer pob arwystl arnoch.

Byddwn yn rhoi cyfeirnod i’r arwystl a fydd yn gorfod ymddangos yn yr arwystl ei hun. Felly, cofiwch wneud cais am gymeradwyaeth cyn defnyddio’r arwystl.

Cofiwch hefyd fod ffurflen ACD yn cynnwys ymrwymiadau pwysig y mae’n rhaid cydymffurfio â hwy.

Byddwn yn cymeradwyo ffurfiau arwystl o fewn 20 diwrnod gwaith.

Os ydych yn gwneud cais i gymeradwyo morgais digidol, gweler Morgeisi digidol.

4. Newid arwystl ar ôl ei gymeradwyo

Yn gyffredinol, bydd yn rhaid cyflwyno’r ddogfen ddiwygiedig yn Swyddfa Croydon Cofrestrfa Tir EF i’w hail-gymeradwyo gyda ffurflen ACD. Ond, os yw’r newidiadau’n fân iawn, gallwn hepgor y gofyniad hwn.

Peidiwch byth â chymryd yn ganiataol na fydd angen ail-gymeradwyo, waeth pa mor fân y mae’r newidiadau’n ymddangos. Cyn ichi argraffu’r ddogfen, ffoniwch Swyddfa Croydon Cofrestrfa Tir EF i weld a fydd angen cais ar ffurflen ACD neu beidio.

Os newidir amodau unrhyw forgais a ddelir ar wahân ond a ymgorfforwyd, rhaid cyflwyno’r amodau a’r arwystl diwygiedig i’w hail-gymeradwyo gyda ffurflen ACD. Gall methu â gwneud hynny arwain at wneud cofnodion anghywir yn y gofrestr a thynnu cymeradwyaeth ar gyfer yr arwystl yn ôl.

Mae Ffurflen ACD yn cynnwys yr ymrwymiad os ydych yn diwygio naill ai’r arwystl neu unrhyw amodau morgais a ddelir ar wahân ond a gorfforwyd, bod yn rhaid cyflwyno’r amodau a’r arwystl diwygiedig i’w hailgymeradwyo gyda ffurflen ACD. Pan gaiff gweithred arwystl cymeradwy ei newid heb gais am ail-gymeradwyaeth, byddwn yn cofrestru’r arwystl ar sail y fersiwn gymeradwy. Gallai hyn arwain at gofnodion yn y gofrestr sy’n wahanol i’r rhai yn yr arwystl diwygiedig a thynnu’r gymeradwyaeth ar gyfer yr arwystl yn ôl.

5. Ar ôl cymeradwyo’r arwystl

Bydd Swyddfa Croydon Cofrestrfa Tir EF yn rhoi cyfeirnod unigryw i bob ffurf arwystl cymeradwy yn dechrau gyda’r llythrennau ‘MD’. Mae’r cyfeirnod hwn yn caniatáu i staff yn swyddfeydd Cofrestrfa Tir EF gael gafael ar fanylion y ddogfen ar gronfa ddata gyfrifiadurol. Rhaid i’r cyfeirnod ‘MD’ ymddangos yn glir hefyd ar unrhyw ddelwedd wedi ei sganio o’r arwystl a gyflwynir i’w gofrestru.

Ar ôl cymeradwyo’r arwystl, bydd un copi yn cael ei ddychwelyd atoch gydag unrhyw newidiadau yn cael eu dangos mewn coch.

Ni ddylid newid yr arwystl ac unrhyw amodau morgais ar wahân ond a ymgorfforwyd wedi hynny.

Os na fydd Swyddfa Croydon Cofrestrfa Tir EF yn cael gwybod am unrhyw newidiadau arfaethedig i’r arwystl cymeradwy, gall y manylion yn y gronfa ddata fod yn anghywir a gellir gwneud cofnodion anghywir yn y gofrestr.

Ar ôl cymeradwyo’r arwystl, bydd un copi yn cael ei ddychwelyd atoch gydag unrhyw newidiadau yn cael eu dangos mewn coch.

6. Meini prawf cymeradwyo

I fod yn gymwys i’w gymeradwyo, rhaid i arwystl gynnwys neu ddarparu ar gyfer (yn ôl fel y bo’n digwydd):

• dyddiad
• enwau a chyfeiriadau’r cymerwr neu gymerwyr benthyg
• enw a chyfeiriad y rhoddwr benthyg, gan gynnwys rhif cofrestru’r cwmni, os oes un
• disgrifiad o’r eiddo sy’n cael ei forgeisio, gan gynnwys ei rif teitl
• cymal arwystlo dilys
• cymal cyflawni dilys gyda darpariaeth ar gyfer ardystio

Ni fyddem yn cymeradwyo unrhyw arwystl fyddai’n methu cyrraedd un neu fwy o’r meini prawf hyn. Byddem hefyd yn gwrthod cymeradwyo unrhyw arwystl fyddai’n cynnwys cais i gofrestru cyfyngiad nad yw ar ffurf safonol.

Pan fyddwn yn cymeradwyo ffurf arwystl, byddwn yn edrych ar y cymal cyflawni. Os gwelir problem gyda’r cymal hwnnw, byddwn yn rhoi gwybod ichi ar yr un pryd â chymeradwyo ffurf yr arwystl. Fodd bynnag, nid yw’r cymal cyflawni’n rhan o’r gymeradwyaeth. Mae hyn oherwydd:

• bydd angen cymalau cyflawni gwahanol yn dibynnu ar y math o gymerwr benthyg neu, er enghraifft, os caiff ei gyflawni o dan bŵer atwrnai, a

• bydd cyflawni’r arwystl fel gweithred yn gorfod cydymffurfio â’r gyfraith gyfredol ar yr adeg y caiff ei gyflawni.

Dim ond ar ôl iddi gael ei chyflwyno ar gyfer cofrestru y gallwn asesu a yw’r ffurf gyflawni a ddefnyddir ar ffurf arwystl cymeradwy yn ddilys. Cyfrifoldeb y partïon yw sicrhau bod ffurfiau cyflawni’n briodol ar bob dogfen, gan gynnwys arwystlon ar ffurfiau cymeradwy.

Rhaid i weithred amrywio/blaenoriaeth/gohirio gynnwys neu ddarparu ar gyfer (yn ôl fel y bo’n digwydd):

• dyddiad ac enwau a chyfeiriadau’r partïon
• disgrifiad o’r eiddo, gan gynnwys ei rif teitl
• nodi’r arwystl neu arwystlon yr effeithir arnynt gan y weithred
• cymal yn dangos telerau’r amrywio/newid blaenoriaeth/gohirio
• cymal yn caniatáu cyflawni dilys yn unol â’r paragraff canlynol

Rhaid i weithred amrywio ddarparu ar gyfer cyflawni gan y cymerwr neu gymerwyr benthyg. Rhaid i weithred blaenoriaeth neu ohirio ddarparu ar gyfer cyflawni gan berchennog unrhyw arwystl o flaenoriaeth gyfartal neu is y bydd y newid blaenoriaeth neu ohirio yn effeithio’n niweidiol arno.

7. Ffurf arwystl

Ar hyn o bryd, nid oes ffurf orfodol ar arwystlon, yn wahanol i drosglwyddiadau. Gall rhoddwyr benthyg ddefnyddio ffurflen CH1 os dymunant.

8. Ffi

Nid oes rhaid talu i gymeradwyo ffurfiau arwystl.

O ran asesu ffïoedd am gofrestru arwystlon, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru.

9. Tynnu cymeradwyaeth ffurf arwystl yn ôl

Byddem. Pe bai rhoddwr benthyg yn peidio â chadw at ei ymrwymiadau ym mhanel 6 ffurflen ACD, gallem dynnu cymeradwyaeth o’i arwystlon yn ôl.

10. Morgeisi digidol

Mae morgeisi digidol yn dibynnu ar dempled gweithred morgais a grëwyd gan Gofrestrfa Tir EF. Mae hyn yn seiliedig ar gynnwys a ddarparwyd gan roddwr benthyg ac a gymeradwywyd yng Nghofrestrfa Tir EF. Cymeradwyir templed morgais digidol trwy roi cyfeiriad ‘e-MD’. I wneud cais am dempled morgais digidol, bydd yn rhaid ichi lenwi ffurflen e-ACD a’i hanfon i Gofrestrfa Tir EF trwy ebost i’r cyfeiriad a roddir yn y ffurflen.

Bydd y templed morgais digidol yn dilyn y ffurf safonol a nodir yn ffurflen e-ACD. Mae’r morgais digidol yn cynnwys cymal arwystlo safonol. Os oes angen ichi ddiffinio’r arian a sicrhawyd gan yr arwystl ymhellach, gallwch ddefnyddio’r panel darpariaethau ychwanegol o fewn ffurflen e-ACD i wneud hyn.

Unwaith y bydd y cynnwys wedi ei gymeradwyo, byddwn yn creu templed digidol. Wedi hynny, gall trawsgludwr sydd wedi cael y cyfeiriad e-MD ddefnyddio’r temped i greu gweithredoedd morgais digidol unigol. Bydd y cyfeirnod e-MD a roddwyd yn ymddangos yn awtomatig ar wyneb y weithred.

Mae angen creu templed digidol hefyd er mwyn cymeradwyo morgais digidol. Oherwydd hyn, ein nod yw cwblhau’r broses gymeradwyo o fewn 20 diwrnod gwaith. Bydd angen llenwi a chymeradwyo ffurflen newydd e-ACD er mwyn gwneud unrhyw newid dilynol i’r templed morgais digidol.

11. Pethau i’w cofio

Cyn ichi gyflwyno eich cais am gymeradwyaeth gwnewch yn siwr:

• eich bod wedi llenwi a llofnodi ffurflen ACD
• eich bod wedi amgáu copi drafft o bob dogfen rydych am gael wedi eu cymeradwyo
• bod y dogfennau a gyflwynwyd gennych yn cyrraedd y Meini prawf cymeradwyo
• eich bod wedi caniatáu 10 diwrnod gwaith i gwblhau’r gymeradwyaeth cyn bod angen anfon y dogfennau i’r argraffwyr

Cyn ichi ddefnyddio’r ffurf arwystl cymeradwy, gwnewch yn siwr:

• eich bod wedi rhoi’r cyfeirnodau MD fel sy’n cael eu dangos ar y ddogfen gymeradwy
• eich bod wedi gwneud y newidiadau eraill (os oes rhai) a nodwyd gennym

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.