Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 48: cyfamodau ymhlyg

Diweddarwyd 25 Mehefin 2015

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

Pan fo tir yn cael ei waredu trwy drawsgludiad, trosglwyddiad, arwystl neu brydles, mae modd ymhlygu cyfamodau arbennig ar gyfer teitl ar ran y gwerthwr yn y ddogfen sy’n peri’r gwarediad (adran 1(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994).

Nid oes rhaid i’r gwarediad fod am gydnabyddiaeth â gwerth iddi. Caiff rhoddion a gwarediadau a wnaed o dan orchymyn llys eu trin yn yr un modd â gwerthiannau ac arwystlon.

Bydd y cyfamodau yn ymhlyg dim ond os yw’r gwarediad yn cael ei fynegi i’w wneud gyda ‘gwarant teitl llawn’ neu gyda ‘gwarant teitl cyfyngedig’ (neu’r un peth yn Saesneg: ‘with full title guarantee’ neu ‘with limited title guarantee’) (adrannau 1(2) ac 8(4) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994; rheol 67 o Reolau Cofrestru Tir 2003). Gall dogfennau sy’n peri gwarediadau cofrestradwy ymgorffori’r termau hyn (rheol 67(1) o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Rhaid gwneud trosglwyddiadau a phrydlesi hawl i brynu gyda gwarant teitl llawn, na ddylid ei addasu: paragraff 4A, Rhan I o Atodlen 6 i Ddeddf Tai 1985.

Mae budd y cyfamodau ymhlyg hyn yn rhedeg gydag ystad neu fudd y prynwr, fel bod olynydd yn y teitl yn gallu eu gorfodi (adran 7 o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994). Fodd bynnag, nid yw’r atebolrwydd o dan y cyfamodau ymhlyg hyn yn atafaelu i dir a gedwir gan y gwerthwr ac, felly, nid yw’n trosglwyddo i olynydd y gwerthwr yn y teitl.

Mae modd cyfyngu neu ymestyn y cyfamodau ymhlyg yn y ddogfen sy’n peri’r gwarediad (adran 8(1) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994). Yn gyffredinol, ni fydd cyfeiriad at unrhyw gyfamod ymhlyg trwy Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994 yn cael ei wneud ar y gofrestr (rheol 67(5) o Reolau Cofrestru Tir 2003). Fodd bynnag, mae modd cyfeirio lle bo gwarediad cofrestradwy tir prydlesol yn cyfyngu ar neu’n ymestyn y cyfamod sy’n ymhlyg o dan adran 4(1)(b) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994, nad oes toriad o amod neu rwymedigaeth tenant yn bodoli na dim a fyddai ar y pryd yn gwneud y brydles yn agored i fforffediad. Rhaid i unrhyw ddogfen sy’n gweithredu gwarediad cofrestradwy sy’n cyfyngu ar neu’n ymestyn y cyfamod hwnnw wneud hynny trwy gyfeirio’n benodol at 2.4(2)(b) o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994.

2. Y cyfamodau ymhlyg mewn gwarediadau a wnaed gyda gwarant teitl llawn neu gyfyngedig

Effaith adrannau 2 i 5 o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994 yw, lle bo gwarediad yn cael ei fynegi i’w wneud gyda gwarant teitl llawn neu gyda gwarant teitl cyfyngedig, heb addasiad, mae’r cyfamodau canlynol yn ymhlyg.

• bod hawl gan y gwerthwr (gyda chydsyniad unrhyw un arall sy’n gwneud y gwarediad) i waredu’r eiddo fel y maent yn honni
• y bydd y gwerthwr ar ei draul ei hun yn gwneud popeth a all yn rhesymol i roi i’r prynwr y teitl y maent yn honni ei roi, sy’n cynnwys gwneud yr hyn all yn rhesymol i sicrhau bod gan y prynwr hawl i’w gofrestru gydag o leiaf ddosbarth y teitl a gofrestrwyd cyn y gwarediad (neu, os yw’r gwarediad yn peri cofrestriad cyntaf gorfodol, yn rhoi holl gymorth rhesymol i brofi’n llawn i foddhad y cofrestrydd hawl y prynwr i’w gofrestru fel perchennog)
• lle mynegwyd y gwarediad i’w wneud gyda gwarant teitl llawn, bod yr eiddo’n rhydd o holl arwystlon a llyffetheiriau (pa un ai ariannol neu beidio) ac o holl hawliau eraill arferadwy gan drydydd bartïon, heblaw unrhyw arwystlon neu hawliau nad yw’r gwerthwr yn gwybod amdanynt ac na ellid disgwyl yn rhesymol iddo wybod
• lle mynegwyd y gwarediad i’w wneud gyda gwarant teitl cyfyngedig, nad yw’r gwerthwr ers y gwarediad olaf am werth
  • wedi creu arwystl na llyffethair sy’n dal i fodoli ar adeg y gwarediad, nac wedi rhoi hawliau trydydd parti o ran yr eiddo sy’n dal i fodoli ar y pryd
  • wedi gadael i’r eiddo gael ei arwystlo na’i lyffetheirio na bod ag unrhyw hawliau o’r fath arno felly, ac nad ydynt yn ymwybodol bod neb arall wedi gwneud hynny
• lle bo’r eiddo’n brydlesol, bod y brydles yn bodoli ar adeg y gwarediad, ac nad oes unrhyw doriad amod nac ymrwymiad tenant yn bodoli na dim fyddai bryd hynny yn gadael y brydles yn agored i fforffediad
• lle bo’r gwarediad yn rhoi isbrydles, bod y brydles y caiff yr isbrydles ei chreu ohoni yn bodoli ar adeg y gwarediad, ac nad oes unrhyw doriad amod nac ymrwymiad tenant yn bodoli na dim fyddai bryd hynny yn gadael y brydles yn agored i fforffediad
• lle bo’r gwarediad yn arwystl eiddo prydlesol, y bydd yr arwystlwr yn cadw a chyflawni’r holl ymrwymiadau o dan y brydles sydd arnynt fel tenant yn llawn ac yn brydlon
• lle bo’r gwarediad yn arwystl eiddo gyda rhent-dâl arno, y bydd yr arwystlwr yn cadw a chyflawni yn llawn ac yn brydlon holl ymrwymiadau offeryn creu’r rhent-dâl sy’n orfodadwy gan berchennog y rhent-dâl fel y perchennog

2.1 Y cyfyngiadau ar atebolrwydd

Mae Adran 6 o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994 yn darparu nad yw gwerthwr yn atebol o dan y cyfamodau ym mharagraffau (a), (c), (d) nac (e) yn Y cyfamodau ymhlyg mewn gwarediadau a wnaed gyda gwarant teitl llawn neu gyfyngedig:

• o ran unrhyw fater arbennig y gwneir y gwarediad yn ddarostyngedig iddo’n benodol
• am unrhyw beth sydd ar adeg y gwarediad o fewn gwybodaeth wirioneddol, neu sydd yn ganlyniad angenrheidiol ffeithiau sydd o fewn gwybodaeth wirioneddol, y prynwr (i’r diben hwn, caiff adran 198 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 ei hanwybyddu ac, felly, bydd cofrestru yn Adran Pridiannau Tir yn cael ei anwybyddu)
• lle bo’r gwarediad o fudd gyda’r teitl iddo wedi ei gofrestru, am unrhyw beth oedd ar y gofrestr ar adeg y gwarediad

2.2 Materion ychwanegol

Bydd cwmpas y cyfamod ym mharagraff (a) yn Y cyfamodau ymhlyg mewn gwarediadau a wnaed gyda gwarant teitl llawn neu gyfyngedig yn gyfyngedig iawn lle bo’r tir wedi ei gofrestru gyda theitl rhydd-ddaliol neu brydlesol llwyr. Mae Adran 23 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn darparu y gall perchennog cofrestredig wneud unrhyw warediad sy’n oddefedig o dan y gyfraith gyffredinol (heblaw morgais trwy brydles neu isbrydles); er mwyn diogelu prynwyr, mae adran 26 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn darparu bod hawl perchennog i ymarfer y pwerau hyn i’w gymryd i fod yn rhydd o unrhyw gyfyngiad heblaw un a adlewyrchir gan gofnod ar y gofrestr neu a osodir gan neu o dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

Gan fod gwarant teitl cyfyngedig dim ond yn cwmpasu arwystlon ac ati a grëwyd gan neu gyda gwybodaeth y gwerthwr ers y gwarediad diwethaf am werth, mae modd ystyried ei fod yn addas i ymddiriedolwyr neu gynrychiolwyr personol ei ddefnyddio.

Nid oes modd mwyach i oroeswr cyd-denantiaid fanteisio ar Ddeddf 1964 trwy drawsgludo fel perchennog llesiannol (adran 21(1) ac Atodlen 1, paragraff 3 i Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1994). Yn lle hynny, dylid cynnwys datganiad tebyg i’r canlynol mewn trosglwyddiad tir digofrestredig.

“Fel goroeswr cyd-denantiaid mae gan y trosglwyddwr fudd llesiannol ac unigol yn [yr eiddo a drosglwyddwyd].”

Nid yw Deddf 1964 yn berthnasol i dir cofrestredig (adran 3 o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Cyd-denantiaid) 1964).

Fel y crybwyllwyd yn Cyflwyniad ni fydd y gofrestr, yn gyffredinol, yn cynnwys unrhyw gyfeiriad at gyfamodau ymhlyg, na’u cyfyngu neu ymestyn. Fodd bynnag, lle bydd rhywun am wybod pa ddarpariaeth a wnaed mewn trosglwyddiad, gall wneud cais i’r cofrestrydd am gopi swyddogol o’r ddogfen.

3. Cyfamodau ymhlyg i dalu rhent, ac ati

Yn yr adran hon, ‘tenantiaeth newydd’ yw prydles a roddwyd ar neu ar ôl 1 Ionawr 1996 heblaw yn unol â chytundeb yr aethpwyd iddo, opsiwn a roddwyd neu orchymyn llys a wnaed cyn y dyddiad hwnnw (adran 1(3) o Ddeddf (Cyfamodau) Landlord a Thenant 1995). Os dyddiwyd prydles gofrestredig ar neu ar ôl 1 Ionawr 1996 bydd yn denantiaeth newydd yn gyffredinol oni bai y gwnaed cofnod i’r gwrthwyneb ar y gofrestr. ‘Hen denantiaeth’ fydd tenantiaeth a roddwyd cyn 1 Ionawr 1996 neu’n unol âchytundeb ac ati a wnaed cyn y dyddiad hwnnw.

3.1 Aseiniadau o hen denantiaethau

Mae tenant o dan hen denantiaeth, sy’n trosglwyddo’r denantiaeth, yn aros yn atebol i’r landlord am y cyfamodau yn y denantiaeth am ei chyfnod llawn ar waethaf y trosglwyddiad. Weithiau caiff hyn ei alw yn ‘atebolrwydd tenant gwreiddiol’. O ganlyniad, mae angen i gyfamodau fod yn ymhlyg yn nhrosglwyddiadau tenantiaethau o’r fath.

Er bod atebolrwydd tenant gwreiddiol yn aros yn achos prydlesi sydd heb fod yn denantiaethau newydd, mae adran 19 o Ddeddf (Cyfamodau) Landlord a Thenant 1995 yn galluogi i denant gwreiddiol, sy’n gorfod talu ôl-ddyledion rhent ar ddiffyg daliad y tenant presennol, gael prydles or-redol. Bydd prydles or-redol yn adnabyddadwy fel y cyfryw gan fod rhaid iddi ddatgan ei bod yn cael ei rhoi o dan adran 19 o Ddeddf (Cyfamodau) Landlord a Thenant, a hynny os yw’n denantiaeth newydd at ddibenion adran 1 o Ddeddf (Cyfamodau) Landlord a Thenant 1995 neu beidio. Nid yw prydles or-redol yn denantiaeth newydd os nad yw’rbrydles wreiddiol yn denantiaeth newydd.

Oni bai y mynegir bwriad i’r gwrthwyneb, mae cyfamod gan y trosglwyddai yn ymhlyg mewn trosglwyddo prydles gofrestredig sydd yn hen denantiaeth y bydd y trosglwyddai ac olynwyr y trosglwyddai yn y teitl, yn ystod gweddill y cyfnod a roddwyd gan y brydles gofrestredig:

• yn talu’r rhent
• yn cydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau yn y brydles
• yn parhau i indemnio’r trosglwyddwr ac olynwyr y trosglwyddwr yn y teitl o ran unrhyw fethiant i dalu’r rhent neu i gydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau

Os yw’r trosglwyddiad o ran yn unig o’r tir sy’n ffurfio’r brydles gofrestredig, y cyfamod yw y bydd y trosglwyddai ac olynwyr y trosglwyddai yn y teitl:

• lle bo’r rhent a neilltuwyd gan y brydles yn cael ei ddyrannu, yn talu’r rhent a ddyrannwyd i’r rhan a drosglwyddwyd
• yn cydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau yn y brydles i’r graddau eu bod yn effeithio ar y rhan a drosglwyddwyd
• yn parhau i indemnio’r trosglwyddwr ac olynwyr y trosglwyddwr yn y teitl o ran unrhyw fethiant i dalu’r rhent neu i gydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau

A, lle bo’r trosglwyddwr yn parhau i ddal tir o dan y brydles, mae cyfamod gan y trosglwyddwr yn ymhlyg y bydd y trosglwyddwr ac olynwyr y trosglwyddwr yn y teitl:

• lle bo’r rhent a neilltuwyd gan y brydles yn cael ei ddyrannu, yn talu’r rhent a ddyrannwyd i’r rhan a gadwyd
• yn cydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau yn y brydles i’r graddau eu bod yn effeithio ar y rhan a gadwyd
• yn parhau i indemnio’r trosglwyddai ac olynwyr y trosglwyddai yn y teitl o ran unrhyw fethiant i dalu’r rhent neu i gydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau

Mae’r cyfamodau hyn yn ymhlyg trwy adran 134 ac Atodlen 12, paragraff 20 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Lle bo’r hen denantiaeth yn ddigofrestredig, i bob diben mae’r un cyfamodau yn ymhlyg trwy adran 77 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925.

Gwneir darpariaeth ychwanegol yn Rheolau Cofrestru Tir 2003 lle bo’r hen denantiaeth yn brydles gofrestredig a’r trosglwyddiad o ran yn unig o’r tir oedd yn ffurfio’r brydles.

• mae rheol 60(2) o Reolau Cofrestru Tir 2003 yn darparu lle mynegwyd bod y rhan a drosglwyddwyd, heb ganiatâd y prydleswr, i fod wedi ei rhyddhau o’r rhent llawn, bod cyfamod y trosglwyddwr yn ymestyn i’r rhent llawn. Yn yr un modd, mae rheol 60(3) o Reolau Cofrestru Tir 2003 yn darparu lle mynegwyd bod y rhan a drosglwyddwyd, heb ganiatâd y prydleswr, i fod â’r rhent llawn arni, bod cyfamod y trosglwyddai yn ymestyn i’r rhent llawn
• mae rheol 66 o Reolau Cofrestru Tir 2003 yn darparu os yw trosglwyddo prydles gofrestredig sy’n hen denantiaeth yn addasu neu’n negyddu unrhyw gyfamodau ar ran y trosglwyddai sy’n ymhlyg trwy Atodlen 12, paragraff 20 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002, yna rhaid cofnodi hyn ar y gofrestr

3.2 Aseiniadau o denantiaethau newydd

Dilëwyd atebolrwydd tenant gwreiddiol ar gyfer tenantiaethau newydd. Felly, nid yw cyfamodau ymhlyg mewn trosglwyddiadau o hen denantiaethau yn ymhlyg mewn trosglwyddiadau o denantiaethau newydd. Ond, wrth gwrs, bydd trosglwyddiadau o’r tenantiaethau hyn yn dal i fod yn ddarostyngedig i’r cyfamodau ymhlyg ar gyfer teitl yn ôl Y cyfamodau ymhlyg mewn gwarediadau a wnaed gyda gwarant teitl llawn neu gyfyngedig.

4. Cyfamodau ymhlyg o ran rhent-daliadau

Mae trosglwyddiad am gydnabyddiaeth â gwerth iddi sy’n ddarostyngedig i rent-dâl presennol yn ymhlygu cyfamod gan y trosglwyddai y bydd y trosglwyddai ac olynwyr y trosglwyddai yn y teitl yn:

• talu’r rhent-dâl
• cydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau a osodwyd ar berchennog y tir gan y ddogfen yn creu’r rhent-dâl
• parhau i indemnio’r trosglwyddwr ac olynwyr y trosglwyddwr yn y teitl o ran unrhyw fethiant i dalu’r rhent-dâl neu i gydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau

Lle bo’r trosglwyddiad o ran yn unig o’r tir sydd â’r rhent-dâl arno, a’r rhent wedi ei ddyrannu heb ganiatâd perchennog y rhent-dâl, mae cyfamod y trosglwyddai o ran y rhent a ddyrannwyd yn unig. Yn yr un modd mae’r trosglwyddwr yn cyfamodi y byddant a’u holynwyr yn y teitl yn talu gweddill y rhent, yn cydymffurfio â’r cyfamodau ac amodau ac yn parhau i indemnio’r trosglwyddai.

Lle mynegir bod y rhan a drosglwyddwyd, heb ganiatâd perchennog y rhent-dâl, wedi ei rhyddhau o’r rhent llawn, mae cyfamod y trosglwyddwr yn ymestyn i’r rhent llawn (rheol 69(2) o Reolau Cofrestru Tir 2003). Lle mynegir bod y rhent llawn ar y rhan a drosglwyddwyd, heb ganiatâd perchennog y rhent-dâl, mae cyfamod y trosglwyddai yn ymestyn i’r rhent llawn (rheol 69(3) o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Mae’r cyfamodau hyn yn ymhlyg trwy adran 77 ac Atodlen 2 i Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925.

Nid yw’r cyfamodau hyn yn berthnasol i rent-dâl sy’n dod o fewn adran 2(3)(a) o Ddeddf Rhent-daliadau 1977 (arwystlon teulu) sydd â chyfamodau gwahanol yn ymhlyg ynddynt (adran 11 o Ddeddf Rhent-daliadau 1977).

5. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.