Canllawiau

Cyfarwyddyd ymarfer 37: gwrthwynebiadau ac anghydfodau, cyfarwyddyd i ymarferiad a threfniadaeth Cofrestrfa Tir EF

Diweddarwyd 14 Awst 2023

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cefndir

Efallai na fydd Cofrestrfa Tir EF yn gallu cwblhau cais oherwydd bod rhywun wedi gwrthwynebu. Heblaw am ychydig o eithriadau, mae adran 73(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn rhoi hawl i unrhyw un wrthwynebu cais.

Rhaid gwneud gwrthwynebiad yn ysgrifenedig, sy’n cynnwys ebost ar yr amod bod yr ebost yn cael ei anfon i’r cyfeiriad a nodir yn y rhybudd. Rhaid i’r gwrthwynebiad amlinellu sail y gwrthwynebiad (rheol 19 o Reolau Cofrestru Tir 2003). Efallai y bydd yn bosibl estyn y cyfnod ar gyfer ymateb i/gwrthod rhybudd o dan rai amgylchiadau, ar yr amod nad yw’r cais wedi ei gwblhau. Argymhellir y dylid gwneud unrhyw gais am estyniad amser cyn dyddiad terfyn y rhybudd.

Os yw’r cofrestrydd yn fodlon bod y gwrthwynebiad yn ddi-sail, nid effeithir ar y cais (adran 73(6) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Fel arall, rhaid i’r cofrestrydd roi rhybudd o’r gwrthwynebiad i’r ceisydd ac nid oes modd cwblhau’r cais nes bydd y gwrthwynebiad wedi cael ei derfynu (adran 73(5) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Ceir nifer o ffyrdd i derfynu gwrthwynebiad. Gall y partïon ddod i gytundeb ar sut i fwrw ymlaen gyda’r cais, gall y ceisydd dynnu ei gais neu wrthwynebiad yn ôl neu gall y gwrthwynebydd dynnu ei gais yn ôl. Os na fydd hynny’n digwydd, nid oes gan y cofrestrydd unrhyw ddewis ond cyfeirio’r mater at is-adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys yr Haen Gyntaf (y tribiwnlys).

Ar 1 Gorffennaf 2013, disodlwyd swyddogaeth Dyfarnwr Cofrestrfa Tir EF gan y tribiwnlys. Un o’i swyddogaethau yw pennu anghydfodau sy’n codi o wrthwynebiadau. Mae’r tribiwnlys yn hollol annibynnol ar Gofrestrfa Tir EF. Unwaith y cyfeirir mater at y tribiwnlys, caiff ei reoli gan ei reolau a’i drefnau ei hun (Rheolau Gweithdrefn y Tribiwnlysoedd (Tribiwnlys yr Haen Gyntaf) (Siambr Eiddo) 2013) a chyfarwyddiadau ymarfer a gyhoeddir gan Brif Lywydd y Tribiwnlysoedd (30 Gorffennaf 2013). Mae trosolwg o drefnau’r tribiwnlys i’w weld ar wefan GOV.UK.

Fel arfer, bydd y tribiwnlys yn cynnal gwrandawiad ond mae ganddo’r pŵer i gyfarwyddo un ochr i ddechrau achos llys yn lle hynny (adran 110(1) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

O dan rai amgylchiadau, sy’n cael eu nodi yn rheolau’r drefniadaeth tribiwnlys, gall y tribiwnlys hefyd derfynu anghydfod heb gynnal gwrandawiad.

Mae’r cyfarwyddyd ymarfer hwn yn trafod y cyfnod rhwng derbyn gwrthwynebiad a chyfeirio anghydfod at y tribiwnlys.

2. Y gwrthwynebiad

Pan fyddwn yn derbyn gwrthwynebiad byddwn yn ystyried yn gyntaf a oes gan y gwrthwynebiad unrhyw obaith o lwyddo. Os nad oes ganddo obaith o lwyddo, pa un ai yn ôl y ffeithiau neu’r gyfraith, ystyrir y cais yn ddi-sail a chaiff ei ddileu, gan alluogi i’r cais gael ei gwblhau. Mae hyn oherwydd nad yw gwrthwynebiad sy’n ddi-sail yn effeithio ar gais (adran 73(6) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Mewn rhai achosion, gallwn ohirio cwblhau cais i ganiatáu i wrthwynebydd egluro ei resymau dros wrthwynebu neu i ddarparu gwybodaeth bellach i ddangos nad yw ei wrthwynebiad yn ddi-sail.

Unwaith y byddwn wedi gweld nad yw gwrthwynebiad yn ddi-sail, byddwn yn rhoi manylion y gwrthwynebiad i’r ceisydd. Ar yr un pryd, byddwn yn rhoi dewisiadau penodol i’r ceisydd a’r gwrthwynebydd.

Dyma’r 4 dewis sydd ar gael i’r partïon:

• gall y ceisydd dynnu’r cais yn ôl
• gall y gwrthwynebydd dynnu’r gwrthwynebiad yn ôl
• gall y partïon benderfynu cyd-drafod i weld a allant ddod i gytundeb ar sut i drin y gwrthwynebiad a sut i gwblhau’r cais
• gall un o’r partïon benderfynu dechrau achos llys – gweler Achos llys

Os nad oes unrhyw obaith y daw’r partïon i gytundeb, rhaid cyfeirio’r mater at y tribiwnlys.

Mae adran 77 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 yn gosod dyletswydd i beidio â gwrthwynebu cais heb achos rhesymol. Mae’n bosibl y bydd unrhyw un sy’n torri’r ddyletswydd hon yn gorfod talu iawndal i unrhyw un sy’n dioddef colled o ganlyniad.

3. Cyfle i gyd-drafod

Caiff nifer o anghydfodau eu datrys trwy gytundeb, ac mae Cofrestrfa Tir EF yn cydnabod hyn. Ond rhaid i ni gofio hefyd ein hymrwymiad i gyfeirio mater at y tribiwnlys os yw’r partïon yn methu datrys eu hanghydfod trwy gytundeb. Dywed adran 73(7) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 bod Cofrestrfa Tir EF yn gorfod cyfeirio unrhyw achos lle “nad oes modd cael gwared ar wrthwynebiad trwy gytuno”.

Byddwn felly, wrth anfon rhybudd am y gwrthwynebiad at bob parti, yn gofyn iddynt:

• ddatgan a ydynt am gyd-drafod
• cadarnhau eu bod yn credu y gall fod modd dod i gytundeb

Rhaid i bawb gadarnhau hyn; fel arall bydd yr achos yn cael ei gyfeirio at y tribiwnlys ar unwaith. Mae angen cydweithrediad pawb er mwyn dod i drefniant.

Os yw pob parti i’r anghydfod yn cytuno eu bod am gyd-drafod i geisio dod i gytundeb, rhoddir amser penodol, 6 mis fel arfer (a ystyrir yn amser rhesymol i ddod â’r cyd-drafodaethau i ben) ar gyfer y cyd-drafodaethau.

Byddwn yn cysylltu â’r partïon ddwywaith eto yn ystod y cyfnod 6 mis o gyd-drafod. Yn gyntaf, byddwn yn cysylltu â’r partïon ar ôl 3 mis i ofyn am gynnydd y cyd-drafodaethau. Os ymddengys ar yr adeg honno nad oes posibilrwydd dod i gytundeb, caiff y mater ei gyfeirio at y tribiwnlys bryd hynny.

Os yw’r cyd-drafod yn datblygu a bod y posibilrwydd o ddod i gytundeb yn dal i fodoli, ni fyddwn yn cyfeirio’r mater at y tribiwnlys ond yn cysylltu â’r partïon eto ar ôl 5 mis i weld a yw’r cyd-drafodaethau’n parhau ac i atgoffa’r partïon y bydd cyfnod y cyd-drafod yn dod i ben mewn mis. Byddwn yn anfon talfyriad o’r achos at y partïon bryd hynny hefyd (gweler Y talfyriad achos).

Gall unrhyw barti i anghydfod ofyn i’r mater gael ei gyfeirio at y tribiwnlys ar unrhyw adeg.

Ni fyddwn fel rheol yn estyn y cyfnod a ganiateir ar gyfer trafodaethau oni bai bod amgylchiadau eithriadol yn cyfiawnhau gwneud hynny.

Unwaith i’r mater gael ei gyfeirio at y tribiwnlys, ni all y partïon dynnu eu cais/gwrthwynebiad yn ôl heb gytundeb y tribiwnlys. Gall y tribiwnlys benderfynu sut y dylid ymdrin ag unrhyw dynnu’n ôl.

4. Swyddogaeth Cofrestrfa Tir EF

Os ystyriwn ei bod yn briodol, byddwn yn mynegi ein barn ar rinweddau cymharol achos pob parti. Gobeithiwn y bydd ein profiad a’n sefyllfa ddiduedd yn ddefnyddiol ond mae croeso i’r partïon dderbyn, gwrthbrofi neu anwybyddu’r hyn a ddywedwn.

Ond mae’n bwysig cofio na fydd y farn a fynegir gan unrhyw aelod o Gofrestrfa Tir EF yn gyfrwymol ar y tribiwnlys, os bydd yn datrys y mater maes o law. Ni fyddant yn gyfrwymol chwaith ar farnwr pe bai un o’r partïon yn dewis dechrau achos llys neu wneud hynny yn dilyn cyfarwyddyd y tribiwnlys. Ni fyddwn fel arfer yn anfon copïau o ohebiaeth sy’n cynnwys barn o’r fath at y tribiwnlys. Bydd ar gael i’r tribiwnlys a’r llysoedd dim ond os caiff ei chyflwyno fel tystiolaeth yn y gwrandawiad. Ceir rheolau arbennig o ran tystiolaeth sy’n berthnasol yn y llysoedd ac mewn gwrandawiadau gerbron y tribiwnlys. Bydd yn rhaid i’r partïon ystyried y rheolau hyn os bydd y mater yn cyrraedd y cam hwnnw.

Mae’n bwysig hefyd bod pawb yn ymwybodol o ddadleuon a thystiolaeth pawb arall. O ganlyniad ni allwn gynnal unrhyw drafodaethau cyfrinachol. Mae’n debygol y bydd unrhyw ohebiaeth neu ddogfennau cefnogol a anfonir at Gofrestrfa Tir EF yn cael ei datgelu i’r partïon eraill hyd yn oed os ydynt wedi eu nodi’n ‘gyfrinachol’. Lle bo’n amlwg nad yw parti’n ymwybodol o’r polisi hwn ac wedi darparu gohebiaeth neu ddogfen gefnogol ‘gyfrinachol’, rhoddir cyfle i’r parti hwnnw ei thynnu’n ôl ond os nad yw’n gwneud hynny, efallai y caiff ei datgelu er gwaethaf y ffaith y nodwyd ei bod yn gyfrinachol. Rhagwelir y bydd y rhan fwyaf o’r gwrthwynebwyr yn ymwybodol o’n polisi ar wybodaeth gyfrinachol gan ei fod wedi ei nodi yn y nodiadau eglurhaol sy’n cael eu hanfon gyda’r rhan fwyaf o rybuddion Cofrestrfa Tir EF.

5. Y talfyriad achos

Os cyfeirir anghydfod at y tribiwnlys, caiff ei gyfeirio trwy rybudd ffurfiol ynghyd â thalfyriad achos. Diben y talfyriad achos yw rhoi manylion cryno i’r tribiwnlys am y mater sy’n cael ei gyfeirio, i alluogi’r tribiwnlys i benderfynu 2 beth. Yn gyntaf, i benderfynu pwy ddylai gael ei enwi’n geisydd a phwy fyddai’r ymatebwr yn y gwrandawiadau gerbron y tribiwnlys ac yn ail, i benderfynu a ddylai’r achos gael ei glywed gan y tribiwnlys neu a ddylai un o’r partïon (y parti a enwyd yn geisydd fel rheol yn achos y tribiwnlys) gael ei gyfeirio i gychwyn achos llys. O dan reolau’r drefniadaeth tribiwnlys, sy’n pennu’r trefnau fydd yn berthnasol unwaith y caiff y mater ei gyfeirio, mae modd rhoi cyfle i’r partïon gyflwyno achosion i’r tribiwnlys os bydd yn ystyried y byddai’n briodol i gyfarwyddo un o’r partïon i ddechrau achos llys.

Bydd y talfyriad achos yn ymgorffori’r wybodaeth ganlynol (rheol 3(2) o Reolau’r Drefniadaeth Tribiwnlys):

• enwau a chyfeiriadau’r partïon
• manylion unrhyw gynrychiolwyr cyfreithiol neu gynrychiolwyr eraill
• crynodeb o’r ffeithiau craidd
• manylion y cais
• manylion y gwrthwynebiad
• rhestr o unrhyw gopïau o ddogfennau ynghlwm
• unrhyw beth arall y bydd y cofrestrydd yn ystyried yn briodol

Ceir enghraifft o dalfyriad achos yn yr Atodiad.

Bydd gofyn i’r partïon hefyd roi cyfeiriad o fewn Cymru a Lloegr at ddiben cyfathrebu gyda’r tribiwnlys. Gofynnir am hyn rhag ofn bod y partïon wedi rhoi cyfeiriad sydd oddi allan i awdurdod Cofrestrfa Tir EF. (Mae hyn yn oddefedig o dan reol 198 o Reolau Cofrestru Tir 2003.) Ar ôl iddo gael ei gyfeirio at y tribiwnlys, gellir darparu cyfeiriadau pellach yn unol â rheolau’r drefniadaeth tribiwnlys.

Bydd y cofrestrydd yn anfon copi o’r talfyriad achos at y partïon a fydd yn cael cyfle i roi sylwadau arno pe byddent am wneud hynny (rheol 3(1)(c) o reolau cyfeirio at is-adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys yr Haen Gyntaf). Ni fydd y talfyriad achos yn amlinellu dadleuon y partïon na manylion y dystiolaeth a gyflwynwyd, ond bydd yn grynodeb o’r ffeithiau perthnasol. Bydd y cyfle i roi sylwadau yn galluogi cywiro unrhyw wallau ffeithiol.

Bydd y cofrestrydd yn ystyried unrhyw sylwadau a wneir ac yn gwneud unrhyw newidiadau priodol i’r talfyriad achos.

Ar yr adeg briodol, naill ai:

(i) ar ôl cyrraedd y cyfnod cyd-drafod o 6 mis heb gytundeb, neu

(ii) ar ôl i’r cyfnod cyd-drafod o 3 mis fynd heibio ac mae’n amlwg na fydd modd dod i gytundeb, neu

(iii) os yw un o’r partïon yn gofyn i’r mater gael ei gyfeirio at y tribiwnlys bydd y cofrestrydd yn anfon rhybudd ffurfiol at y tribiwnlys yn ei hysbysu y cyfeiriwyd yr achos hwn. Daw’r talfyriad achos (yn ymgorffori unrhyw newidiadau a wnaed gan y cofrestrydd) gyda’r rhybudd a bydd copïau o unrhyw ddogfennau yn cael eu rhestru yn y talfyriad achos. Bydd y partïon hefyd yn derbyn rhybudd ffurfiol yn eu hysbysu y cyfeiriwyd yr achos, ynghyd â chopi o’r talfyriad achos fel yr anfonwyd at y tribiwnlys. Ni fydd y partïon yn cael copïau o’r dogfennau gan y bydd y gwreiddiol neu gopïau ohonynt ganddynt eisoes ar eu ffeiliau.

Mae is-adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Swyddfa Tribiwnlys yr Haen Gyntaf yn cael ei rhedeg gan y Gwasanaeth Tribiwnlysoedd ac nid yw’n gysylltiedig mewn unrhyw ffordd â Chofrestrfa Tir EF. Os cyfeirir yr achos at y tribiwnlys, dylid cyfeirio unrhyw ymholiadau am gynnydd neu weithdrefnau at y tribiwnlys yn hytrach na Chofrestrfa Tir EF. Ni chaiff ffeil Cofrestrfa Tir EF ei throsglwyddo i’r tribiwnlys ond fe’i cedwir hyd nes y bydd canlyniadau’r achos gerbron y tribiwnlys.

6. Achos llys

Efallai y bydd un o’r partïon am ddechrau achos llys. Sut y bydd yn cyd-fynd â’r trefnau hyn?

Fel yr ydym wedi dangos, nid oes gan Gofrestrfa Tir EF unrhyw ddewis ond cyfeirio anghydfod sy’n deillio o wrthwynebiad at y tribiwnlys. Cyn gynted ag y gwelwn fod un o’r partïon wedi dechrau achos llys, byddwn yn trin yr achos fel mater nad oes modd ei ddatrys trwy gytundeb ac yn cyfeirio’r mater yn ffurfiol at y tribiwnlys.

Mae’n debygol y bydd y tribiwnlys yn gohirio’r achos ger ei fron i aros am ganlyniad yr achos llys.

7. Costau

Caiff y pwnc hwn ei drafod yng nghyfarwyddyd ymarfer 38: costau mewn ceisiadau cynhennus.

8. Gwallau yn y gofrestr

Gall anghydfod godi pan fydd cais yn cael ei wneud i gywiro gwall yn y gofrestr a rhywun yn cyflwyno gwrthwynebiad. Os yw hyn wedi digwydd, mae’r trefnau a nodwyd yn y cyfarwyddyd hwn yn dal yn berthnasol. Fodd bynnag, efallai y bydd y partïon yn gallu hawlio iawndal o dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Caiff y pwnc hwn ei drafod yn ein cyfarwyddyd ymarfer 39: Cywiro ac indemniad. Os ydych yn meddwl y gall hyn fod yn berthnasol i chi, cofiwch gysylltu â ni i ofyn am gopi. Efallai y bydd iawndal yn talu costau a threuliau, ond bydd angen i chi ystyried a ddylech gael cydsyniad y cofrestrydd cyn mynd i gostau neu dreuliau o’r fath. Mae cyfarwyddyd ymarfer 38: costau mewn ceisiadau cynhennus yn egluro’r drefn.

9. Ar ôl penderfyniad y tribiwnlys

Bydd penderfyniad y tribiwnlys, pa un ai’n dilyn gwrandawiad neu beidio, yn cael ei gyflwyno mewn gorchymyn ffurfiol. Weithiau bydd hyn yn gorchymyn i Gofrestrfa Tir EF gymryd camau penodedig, pryd y bydd y tribiwnlys yn cyflwyno copi o’r gorchymyn i Gofrestrfa Tir EF. Fel arall, dylai’r partïon anfon copi o’r gorchymyn i Gofrestrfa Tir EF, a byddwn yn eich hysbysu sut y bwriadwn ddelio â’r cais a’r gwrthwynebiad yng ngoleuni gorchymyn y tribiwnlys.

10. Atodiad

Talfyriad Achos Cofrestrfa Tir EF

Daw’r talfyriad achos hwn gyda rhybudd at is-adran Cofrestru Tir y Siambr Eiddo, Tribiwnlys yr Haen Gyntaf o dan reol 5 Rheolau Cofrestru Tir (Cyfeirio at Ddyfarnwr Cofrestrfa Tir EF) 2003.

Rhif(au) teitl:	AB12345 ac AB7890
Eiddo:	123 a 125 Steep Hill, New Town, Midshire
Ceisydd:	Anne Paula Plicant
Cyfeiriad y ceisydd:	123 Steep Hill, New Town, Midshire
Cynrychiolydd cyfreithiol neu gynrychiolydd arall y ceisydd:	Hollys, 789 High Street, Down Town, Midshire. Cyf P/AD/12
Gwrthwynebydd:	Oliver Brian Jector
Cyfeiriad y gwrthwynebydd:	125 Steep Hill, New Town, Midshire
Cynrychiolydd cyfreithiol neu gynrychiolydd arall y gwrthwynebydd:	Ivys, 321 Lower Road, Uptown, Midshire. Cyf JEC/XZ/541
Crynodeb o’r ffeithiau craidd:	Y ceisydd yw perchennog cofrestredig rhif teitl AB12345. Trwy drawsgludiad dyddiedig 24 Mehefin 1999 rhwng (1) Daisy May Jones a (2) y ceisydd, cafodd y ceisydd y tir sy’n ffurfio trawsgludiad dyddiedig 1 Ionawr 1956 rhwng (1) Alice Eleanor Thomas a (2) John Mark Smith. Cofrestrwyd y tir hwn ar 1 Gorffennaf 1999 a dyrannwyd rhif teitl AB12345 iddo. Nid oedd y tir wedi ei amlinellu’n goch ar y cynllun atodol yn y cynllun teitl ac ar hyn o bryd mae’n gofrestredig o dan deitl rhif AB7890.
Manylion y cais:	Mae’r ceisydd wedi gwneud cais i newid cofrestri teitl rhif AB12345 a theitl rhif AB7890 o dan baragraff 5 Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Mae’n hawlio y dylai cynllun teitl teitl rhif AB12345 gynnwys y tir wedi ei amlinellu’n goch, oherwydd ei fod yn rhan o’r tir a gafwyd ganddi ym 1999.
Manylion y gwrthwynebiad:	Cyflwynwyd rhybudd o’r cais i’r gwrthwynebydd fel perchennog cofrestredig teitl rhif AB7890. Mae’r gwrthwynebydd wedi gwrthwynebu newid y 2 rif teitl ar y sail ei fod wedi meddiannu’r tir wedi ei amlinellu’n goch fel rhan o’i ardd am y 15 mlynedd diwethaf.
Unrhyw beth arall y mae’r dyfarnwr yn ei ystyried i fod yn briodol:	Dim
Copïau o’r dogfennau sydd gyda’r talfyriad achos:	1: cais ar ffurflen AP1 dyddiedig 13 Hydref 2003 2: llythyr oddi wrth Hollys i Gofrestrfa Tir EF dyddiedig 13 Hydref 2003 3: cynlluniau teitl teitlau rhif AB12345 ac AB7890 4: cynllun yn dangos y tir wedi ei amlinellu’n goch: rhybudd a gyflwynwyd i’r gwrthwynebydd dyddiedig 20 Hydref 2003 6: llythyr oddi wrth y gwrthwynebydd i Gofrestrfa Tir EF dyddiedig 6 Tachwedd 2003 7: trawsgludiad dyddiedig 1 Ionawr 1956 8: trawsgludiad dyddiedig 24 Mehefin 1999
Llofnodwyd:	Cofrestrydd Tir ar ran y Prif Gofrestrydd Tir. Dyddiedig:

11. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.