Canllawiau

Trosglwyddo ystadau tai cyhoeddus (CY47)

Diweddarwyd 10 Hydref 2022

Yn berthnasol i Gymru a Loegr

Sylwer bod cyfarwyddiadau ymarfer Cofrestrfa Tir EF wedi eu hanelu’n bennaf at gyfreithwyr a thrawsgludwyr eraill. Maent yn aml yn delio â materion cymhleth ac yn defnyddio termau cyfreithiol.

1. Cyflwyniad

1.1 Pynciau sy’n cael eu trafod

Mae’r cyfarwyddyd hwn yn cwmpasu:

• gwerthiant gwirfoddol ystadau tai gan awdurdodau tai ac awdurdodau lleol eraill, gan gynnwys cynghorau sir, bwrdeistrefi sirol, cynghorau dosbarth neu gynghorau bwrdeistref Llundain, Cyngor Cyffredin Dinas Llundain neu Gyngor Ynysoedd Sili, Awdurdod y Broads, awdurdod ar y cyd a sefydlwyd trwy Ran IV o Ddeddf Llywodraeth Leol 1985, Awdurdod Tân a Chynllunio at Argyfwng Llundain, awdurdod heddlu a sefydlwyd o dan adran 3 o Ddeddf yr Heddlu 1996 ac awdurdodau Parciau Cenedlaethol. Mae darpariaethau gwerthiant gwirfoddol awdurdodau lleol i’w cael yn adrannau 32 a 43 o Ddeddf Tai 1985 ac adran 133 o Ddeddf Tai 1988
• ymddiriedau gweithredu ar dai yn eu caffael a’u gwaredu
• effaith yr hawl i brynu a gadwyd. Mae darpariaethau’r hawl i brynu a gadwyd i’w cael yn Rheoliadau 1993, a oedd yn Rhan V o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n berthnasol yn rhinwedd y rheoliadau hynny

Bydd o ddiddordeb, felly, i’r rhai sy’n gweithredu ar ran awdurdodau lleol a landlordiaid cymdeithasol a chyrff eraill sy’n caffael ystadau tai cyhoeddus.

Caiff y cyfarwyddyd hwn ei drefnu’n fras yn nhrefn gronolegol trafodiad arfaethedig. Hynny yw mae’n delio gyda’r materion y bydd pawb yn gorfod eu datrys ar bob cam yn y gwaredu. Un eithriad i hynny yw mater cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru i’r amrywiol drafodion. Mae’r rhain yn gydberthynol ac, felly, cânt eu trin fel un pwnc. Mae rhai materion ychwanegol hefyd sy’n berthnasol yn unig i sefyllfaoedd penodol ac mae’r rhain yn ymddangos mewn adrannau ar wahân ar y diwedd.

1.2 Pynciau nad ydynt yn cael eu trafod

Nid yw’r cyfarwyddyd hwn yn

• gwerthiant gwirfoddol ystadau tai gan gorfforaethau datblygu trefol (nad oes angen cydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol), er ei fod yn cynnwys yr hawl i brynu a gadwyd ar werthiannau o’r fath
• gwarediadau tai a fflatiau unigol o dan ddarpariaethau’r hawl i brynu gorfodol (mae darpariaethau hawl i brynu i’w cael yn Rhan V o Ddeddf Tai 1985. Mae’r cyfarwyddyd hwn yn cynnwys gwybodaeth am yr hawl i brynu a gadwyd), a darpariaethau gwerthiannau gwirfoddol (mae’r darpariaethau gwerthiannau gwirfoddol i’w cael yn Rhan II o Ddeddf Tai 1985) o Ddeddf Tai 1985 a than y Gorchymyn (Ymestyn Hawl i Brynu) Tai 1993 (O.S. 1993/2240)

1.3 Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau

Fel rheol, mae dogfennau gwreiddiol yn ofynnol dim ond os yw eich cais am gofrestriad cyntaf.

Gall trawsgludwr, fodd bynnag, wneud cais am gofrestriad cyntaf ar sail copïau ardystiedig o weithredoedd a dogfennau yn unig. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 1: cofrestriadau cyntaf – Ceisiadau a gyflwynir gan drawsgludwyr – derbyn copïau ardystiedig o weithredoedd am wybodaeth am hyn.

Os nad yw eich cais am gofrestriad cyntaf, dim ond copïau ardystiedig o weithredoedd neu ddogfennau yr ydych yn eu hanfon atom gyda cheisiadau Cofrestrfa Tir EF sydd eu hangen arnom. Unwaith y byddwn wedi gwneud copi wedi ei sganio o’r dogfennau a anfonir atom, byddwn yn eu dinistrio. Mae hyn yn wir am y gwreiddiol a chopïau ardystiedig.

Fodd bynnag, byddwn yn parhau i ddychwelyd unrhyw gopïau gwreiddiol o dystysgrifau marwolaeth neu grantiau profiant atoch.

1.4 Ymgynghori â’r Cofrestrydd Tir Lleol

O ystyried gwerth a chymhlethdod posibl yr holl drafodion sydd o fewn cwmpas y cyfarwyddyd hwn, heblaw’r hawl i brynu a gadwyd, dylai pawb sy’n debygol o ymwneud â throsglwyddiad ymgynghori â’r Cofrestrydd Tir Lleol yn bersonol yn eich swyddfa Cofrestrfa Tir EF agosaf. Bydd hyn yn galluogi i ni gynnig cyngor ar bob cyfnod o’r trafodiad a deall gofynion ein cwsmeriaid yn well.

2. Pwerau statudol a chofrestru tir

Nid yw’r gwerthwyr cyntaf yn y trafodion ddaw o fewn cwmpas y cyfarwyddyd hwn yn bobl naturiol. Daw eu pwerau trwy statud ac ni allant ond gweithredu yn unol â’r gyfraith sy’n eu rheoli.

Mae’r cofrestrydd wedi ei argyhoeddi bod yr holl drafodion sydd o fewn cwmpas y cyfarwyddyd hwn o fewn pwerau pob un o’r gwerthwyr cyntaf.

Ni fydd ymholiad pellach yn cael ei wneud ar y pwynt hwn.

Lle bo’r teitl yn gofrestredig, fe all fod cyfyngiad yn y gofrestr sy’n adlewyrchu pwerau cyfyngedig perchennog o’r fath mewn cymhariaeth â’r pwerau digyfyngiad sydd gan berchnogion cofrestredig yn gyffredinol (o dan adran 23 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Os oes cyfyngiad o’r fath rhaid cydymffurfio ag ef. Ar gofrestriad cyntaf teitl i eiddo a gafwyd oddi wrth werthwr cyntaf, bydd angen tystiolaeth o gydymffurfio â gofynion statudol (yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru fel arfer).

Caiff cydsyniadau eu trafod ymhellach yn Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi.

O ran y darpariaethau gwarchod prynwyr perthnasol ac amlinell gyffredinol o bwerau pob un o’r gwerthwyr cyntaf i gynnal y trafodion, gweler Pwerau gwerthwyr cyntaf i waredu’r tir a’r darpariaethau gwarchod prynwyr perthnasol.

3. Materion cyffredin

3.1 Nodi’r tir i’w drosglwyddo a’r cynlluniau sydd eu hangen

Bydd rhai darllenwyr heb ddelio â throsglwyddo ystad dai gyfan, na hyd yn oed rhan o ystad, mewn un trafodiad, yn arbennig un lle bu gweithgaredd mawr efallai mewn gwerthiannau neu brydlesi yn y blynyddoedd diwethaf. Efallai mai’r gymhariaeth agosaf fyddai prynu gweddill ystad wedi ei hanner adeiladu oddi wrth adeiladwr tai preswyl. Lle bo’r ystad dai yn ddigofrestredig mae angen gofal arbennig.

Materion i’w hystyried yw’r canlynol.

Terfynau’r ystad

Bydd tirlyfr y gwerthwr cyntaf yn rhoi cryn gymorth, os cafodd ei gadw’n ddiweddar. Dylid cymharu terfynau sy’n cael eu dangos ar hen gynlluniau trawsgludo â map cyfoes yr Arolwg Ordnans a dylid datrys unrhyw anghysondebau sy’n effeithio ar y tir i’w gofrestru. Yn aml bydd yr ardaloedd o gwmpas wedi cael eu cofrestru. Felly, dylech wneud chwiliad o’r map mynegai i ochel rhag cofrestriadau croes i’w gilydd neu werthiannau digofnod gan y gwerthwr. Wedi cwblhau’r materion rhagarweiniol hyn, dylid ystyried union faint yr ystad i’w chofrestru a pharatoi cynlluniau ar gyfer y cais fel yr isod.

Cofrestru meintiau hydrin arwahanol

Yn ein profiad ni, rydym wedi darganfod ei bod yn aml yn haws yn weinyddol i bawb os caiff ystadau mawr iawn eu rhannu yn ddarnau hydrin. Mae modd pennu darnau o’r fath naill ai trwy gyfeirio at feintiau mewn trawsgludiadau teitl cynharach neu trwy gyfeirio at nodweddion topograffig addas (er enghraifft, ffyrdd, llwybrau troed, afonydd, nodweddion ystadau cyffiniol). Byddwn yn falch o roi cyngor os oes angen.

Gwarediadau ymddiriedau gweithredu ar dai

Lle bo ymddiried gweithredu ar dai yn gwaredu a bod rhan, ond nid y cyfan, o’r ystad yn cael ei dal gan denantiaid sicr, gall fod yn briodol i rannu tai o’r fath oddi wrth y tir arall. Yna bydd modd cadw’r cyfyngiad gorfodol i’r rhan sy’n cael ei dal gan denantiaid sicr (gweler Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi.

Gwerthiannau mewnol

Bu awdurdodau lleol yn gwerthu tai a fflatiau i denantiaid ers o leiaf 1957.Yn ystod y 1980au gwerthwyd niferoedd mawr iawn. Lle bu’r gwerthiannau o dan ddeddfwriaeth hawl i brynu, roedd raid eu cofrestru. Oni bai bod yr ardal yn un lle’r oedd cofrestru gorfodol ar werthiannau, nid oedd rhaid cofrestru gwerthiannau gwirfoddol a wnaed o dan Ddeddf Tai 1957 ac sydd erbyn hyn yn Rhan II o Ddeddf Tai 1985. Bydd llawer wedi cael eu cofrestru ond nid oes modd trin chwiliad swyddogol o’r Map Mynegai nad yw’n dadlennu cofrestriad fel tystiolaeth ei fod yn dal ym meddiant yr awdurdod.

Prydlesu mewnol

Bydd fflatiau a fflatiau deulawr yn ddi-ffael wedi cael eu gwerthu ar brydles hir ac felly hefyd y bydd rhai tai o dan ddarpariaethau Deddf Tai 1985 ar gyfer perchnogaeth sy’n cael ei rhannu. Bydd angen nodi’r rhain a naill ai eu heithrio neu eu cynnwys yn ôl y contract.

Tramwyfeydd ac ystafelloedd drostynt

Adeiladwyd llawer o dai gyda thramwyfeydd ar y cyd ac ystafelloedd drostynt. Yn aml nid yw cofnodion digonol o’r nodweddion hyn ar gael ac, o ganlyniad, bu llawer o werthiannau ar sail cynllun y llawr isaf. Nodwyd rhai o’r rhain, ond nid y cyfan, wrth gofrestru. Dylid gofalu sicrhau nad yw’r trawsgludiad neu’r cynllun trosglwyddo yn gwrthdaro â’r gwerthiannau blaenorol. Gall canlyniad y chwiliad swyddogol o’r Map Mynegai gynorthwyo ond, oherwydd y gall y gofrestr neu’r map mynegai fod yn anghywir, mae’n werth cynnal arolwg yn y maes.

Ffyrdd, llwybrau troed, rhannau cyffredin

Rhaid i’r cynlluniau nodi hefyd:

• unrhyw ffyrdd, llwybrau troed, rhannau cyffredin, carthffosydd heb eu mabwysiadu ac ati sy’n gwasanaethu’r ardal ac sy’n rhedeg dros weddill yr ystad yn cael eu cadw gan y gwerthwr cyntaf
• unrhyw hawddfreintiau a gafwyd gan y gwerthwr cyntaf yn flaenorol oddi wrth berchnogion cyfagos i alluogi datblygu’r ystad yn y lle cyntaf.

Cynlluniau a’r Arolwg Ordnans

Rhaid i’r cynlluniau sydd i’w defnyddio yn y trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles gynnwys manylion digonol fel bod modd dynodi’r tir yn eglur ar Fap yr Arolwg Ordnans. Dylid defnyddio detholiadau o Fap yr Arolwg Ordnans a’r raddfa orau, yn gyffredinol, yw 1/1250 ond yn unig os oes modd dangos manylion y cynllun gan gynnwys terfynau tai unigol yn eglur. Lle bo ystafelloedd dros dramwyfeydd neu fanylion cyffelyb eraill yn bodoli, nad oes modd eu dangos yn rhwydd ar y raddfa hon, dylid defnyddio graddfa 1/500, fel mewnosodion os bydd angen. Gweler rheol 26 o Reolau Cofrestru Tir 2003. Ni fyddwn yn derbyn cynlluniau a ddisgrifir “at ddiben dynodi’n unig” neu wedi eu nodi “peidiwch â mesur o’r cynllun hwn” neu unrhyw ymadrodd tebyg arall. Mae cyfarwyddyd ymarfer 40: cynlluniau Cofrestrfa Tir EF, a chyfarwyddyd ymarfer 41: ystadau sy’n datblygu – gwasanaethau cofrestru gyda’i atodiadau yn rhoi cyngor ar gynlluniau derbyniol y gallwch eu cymhwyso fel y bo’n briodol at ystad a adeiladwyd eisoes.

Am y rhesymau hyn ni fydd modd tynnu llinell goch syml fel arfer ar y cynllun o gwmpas yr ystad er mwyn ei throsglwyddo i gyd; mae angen ystyried lliwio’r cynllun yn ofalus a gall golchiad lliw fod yn well nag ymyl. Eto, byddwn yn falch o roi cyngor lle bo angen.

3.2 Y llyffetheiriau presennol sydd ar y tir

Nid hyd a lled y tir i’w werthu yw’r unig broblem. Bydd y rhan fwyaf os nad y cyfan o’r gwarediadau blaenorol wedi cynnwys rhoi a neilltuo hawddfreintiau dros y tir sydd i ffurfio gwarediad yr ystad.

Sylwer: Caiff rhoi a neilltuo hawddfreintiau newydd wrth waredu’r ystad eu trafod yn Hawddfreintiau newydd a roddwyd dros dir digofrestredig a Hawddfreintiau newydd a roddwyd dros dir cofrestredig.

Lle cofrestrwyd y tir sydd i fod yn rhan o warediad yr ystad eisoes yna dylai’r hawliau llesiannol a gwrthwynebus hyn fod yn cael eu dangos yn barod ar y teitl. Lle bo’r tir yn ddigofrestredig, mae nodyn (7) ffurflen Tystysgrif Teitl PSD 17 yn rhoi cyfarwyddyd ar sut i drin yr hawddfreintiau, cyfamodau a hawliau eraill a roddwyd ac a neilltuwyd yn y gwerthiannau hynny yn y trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles ac ar y ffurflen honno.

Pan gaiff y gofrestr ei pharatoi yn dilyn gwaredu’r ystad, bydd yr hawddfreintiau yn cael eu trin fel a ganlyn. Lle bo gwarediadau blaenorol o dir o’r ystad o dan ddarpariaethau hawl i brynu wedi creu hawddfreintiau statudol, bydd cofnod ohonynt yn y gofrestr eiddo yn debyg i’r canlynol:

“Trwy [drosglwyddiadau] [drawsgludiadau] o dir cyffiniol neu gyfagos yn unol â Phennod 1 Rhan I o Ddeddf Tai 1980 neu Ran V o Ddeddf Tai 1985 mae gan y tir [yn y teitl hwn] fudd ac mae’n amodol ar yr hawddfreintiau a hawliau eraill a bennir gan baragraff 2 Atodlen 2 i Ddeddf Tai 1980 neu Atodlen 6 i Ddeddf Tai 1985.”

Mae modd delio â hawddfreintiau eraill, os rhoddwyd hwy ar ffurf gyffredin, er enghraifft, mewn trosglwyddiadau ffurf safonol o dan Ran I o Ddeddf Tai 1985 (gwerthiannau gwirfoddol tai cyngor) neu o dan Atodlen 11 i Ddeddf 1988 (gwerthu tŷ unigol gan ymddiried gweithredu ar dai o dan ddarpariaethau gwirfoddol) trwy gofnodion cyffredinol fel yr uchod.

Lle rhoddwyd hawliau anghyffredin penodol, bydd cyfeiriad penodol atynt yn y gofrestr yn ôl pob tebyg.

Bydd hawddfreintiau llesiannol yn cael eu cofnodi yn y gofrestr fel yn perthyn i’r teitl os yw teitl y tir caeth wedi ei gofrestru a chofnod perthnasol i’r hawl yn cael ei ddangos yn y gofrestr arwystlon. Byddant yn cael eu dangos hefyd fel perthnasol lle bo’r tir caeth yn ddigofrestredig oni bai bod y trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles a ffurflen Tystysgrif Teitl PSD 17 yn eu heithrio. Felly, dylai gwerthwyr cyntaf sydd ag amheuon ynghylch y teitl i hawddfraint lesiannol flaenorol eithrio’r hawddfraint yn benodol. Dylent gofio effaith adran 62 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 a chyfamodau ar gyfer teitl os na fyddant am drosglwyddo budd hawl yn benodol. Os na fyddant yn gwneud hynny, gallant fod yn agored i indemniad y cofrestrydd os na chaiff ei dangos i fod yn hawddfraint gyfreithiol os digwydd unrhyw anghydfod dilynol.

Lle cafwyd y tir o dan unrhyw ddarpariaethau pryniant gorfodol a bod y statud awdurdodi naill ai’n goddef i’r caffaelwr ddileu unrhyw hawliau preifat fel hawddfreintiau oedd yn effeithio’n flaenorol ar y tir neu wedi dileu hawddfreintiau o’r fath ohonynt eu hunain (er enghraifft, adran 295 o Ddeddf Tai 1985), yna dylid datgan yr effeithiau hyn yn Nhystysgrif y Teitl.

Bydd cofnodion eraill yn cael eu gwneud o ran cyfamodau cyfyngu sy’n faich ar yr ystad sy’n cael ei chofrestru.

Dylai’r trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles gyfeirio at y cyfamodau cyfyngu sy’n effeithio ar y tir neu unrhyw ran ohono. Fodd bynnag, os yw’n well gennych, mae modd gwneud datganiad cyffredinol yno bod cyfamodau cyfyngu’n effeithio ar y tir ar yr amod bod y Tystysgrif Teitl PSD 17 yn rhoi manylion llawn lle mae testun y cyfamodau i’w weld.

Mae rhywfaint o ddeddfwriaeth yn caniatáu i awdurdodau lleol, i bob diben, atal gweithredu cyfamodau cyfyngu dros dro tra’u bod yn meddu’r tir (er enghraifft, o dan adran 237 o Ddeddf Cynllunio Gwlad a Thref 1990). Fodd bynnag, pan gaiff y tir ei werthu gall fod modd gorfodi’r cyfamodau eto. Dylid cyfeirio at gyfamodau o’r fath yn y trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles.

Os oes prydlesi ar y tir sydd angen eu nodi yn y gofrestr, neu eu dadlennu fel buddion gor-redol, dylech gyflwyno’r gwrthrannau prydles.

Mae angen nodi prydles yn y gofrestr os cafodd ei rhoi:

• am gyfnod o fwy na 7 mlynedd
• i ddod i rym â meddiant dros 3 mis ar ôl dyddiad y grant
• o dan hawl i brynu neu ddarpariaethau perchnogaeth sy’n cael ei rhannu yn Rhan V o Ddeddf Tai 1985
• o dan amgylchiadau lle mae adran 171A o Ddeddf Tai 1985 (hawl i brynu a gadwyd) yn berthnasol. Rhaid gwarchod prydlesi o’r mathau hyn trwy rybudd am nad oes ganddynt statws gor-redol o dan Atodlen 1 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002.

Yn ogystal, rhaid dadlennu unrhyw brydles a roddwyd am gyfnod o fwy na 3 ond dim mwy na 7 mlynedd, ac sydd yn dal â mwy na blwyddyn ohoni ar ôl, fel budd gor-redol, fel bod modd ei nodi yn y gofrestr (rheol 28 o Reolau Cofrestru Tir 2003).

Dylid cyflwyno copïau ardystiedig o wrthrannau unrhyw brydlesi eraill os ydynt yn cynnwys dewisiadau i brynu, gan y bydd angen yr wybodaeth hon i ddiogelu’r dewis trwy rybudd yn y gofrestr.

Bydd y cofnod yn y gofrestr arwystlon ar gyfer prydlesi perchnogaeth sy’n cael ei rhannu yn debyg i’r canlynol:

“Daeth y prydlesi a nodwyd yn yr Atodlen Prydlesi sy’n brydlesi perchnogaeth sy’n cael eu rhannu a wnaed yn unol â [Rhan I i Ddeddf Rheoli Tai ac Adeiladu 1984] [adrannau 143 – 153 o Ddeddf Tai 1985] i rym gyda budd ac yn amodol ar yr hawddfreintiau a hawliau eraill a bennir ym mharagraff 2 Atodlen [2 i Ddeddf Tai 1980] [6 i Ddeddf Tai 1985].”

Fe all fod buddion gor-redol eraill sydd angen eu dadlennu. Gweler cyfarwyddyd ymarfer 15: buddion gor-redol a’u dadlennu i gael rhagor o wybodaeth. Lle caiff ffurflen PSD13, ffurflen PSD14, ffurflen PSD15 or ffurflen PSD17 ei defnyddio, dylech roi manylion unrhyw fuddion gor-redol dadlenadwy arni. Os byddwch yn gwneud hynny, ni fydd angen i chi gyflwyno ffurflen DI hefyd. Bydd y ffurflen PSD yn ddogfen o deitl o dan reol 28(2)(b) o Reolau Cofrestru Tir 2003.

3.3 Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi

Unwaith y cytunwyd maint gwarediad yr ystad fel arfer, bydd angen i chi gael cydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru i’r gwarediad. Mae’r adran hon yn trafod y darpariaethau perthnasol.

Rhaid i chi wahaniaethu rhwng:

• cydsyniad dechreuol i waredu’r ystad gan y gwerthwyr cyntaf; a
• chydsyniad dilynol i warediad allan o’r ystad honno gan y prynwr.

Fel arfer, bydd cydsyniadau dechreuol yn cynnwys darpariaethau sy’n caniatáu gwaredu asedau gyda chydsyniad dilynol yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru.

Oherwydd y cydadwaith hwn mae’r gofynion cydsyniad yn cael eu trafod yn yr adran hon. Mae hefyd yn dangos y datganiadau sy’n ofynnol yn y trawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles sy’n datgan o dan ba ddarpariaethau mae’r trafodiad yn cael ei wneud a’r cyfyngiadau fydd yn y gofrestr i adlewyrchu’r gofyniad am gydsyniad dilynol.

3.3.1 Cydsyniadau dechreuol

Bydd angen cydsyniadau dechreuol yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru ar gyfer unrhyw warediad o dai gan awdurdodau lleol (o dan adrannau 32 neu 43 o Ddeddf Tai 1985) neu ymddiriedau gweithredu ar dai (o dan adran 79 o Ddeddf 1988).

3.3.2 Cydsyniad dilynol, datganiadau gofynnol a chyfyngiadau

Gwarediadau gan awdurdodau lleol

Lle’r oedd angen cydsyniad dechreuol ar gyfer y gwarediad dechreuol o dan adrannau 32 neu 43 o Ddeddf Tai 1985, ac nad oedd y cydsyniad hwnnw yn darparu fel arall, mae’r gwarediad dilynol angen cydsyniad pellach yn gyffredinol (adran 133 o Ddeddf 1988). Fel arfer, bydd yn gwneud hynny oni bai bod y gwarediad gwreiddiol i ddarparwr cofrestredig preifat tai cymdeithasol neu (o 15 Awst 2018) i landlord cymdeithasol cofrestredig. Fodd bynnag, gall cydsyniad o’r fath ddarparu mai dim ond rhai o’r tai ar yr ystad sydd â’r cyfyngiad pellach hwn ar warediad. Os felly y mae yna dylid eu rhestru. Os yw’n gyfleus mae modd gwneud hyn yn negyddol, sy’n golygu bod modd datgan bod y cyfyngiad ar yr ystad gyfan heblaw am er enghraifft rhifau 1 i 21 (yn gynwysedig) Rhodfa Acasia. Mae’n bwysig bod yn fanwl gywir wrth nodi unrhyw eiddo o’r fath trwy ei gwneud yn glir, er enghraifft, a ydynt yn cynnwys eilrifau neu odrifau neu’r ddau.

Lle bo gofyniad am gydsyniad dilynol mae ffurf gymeradwy’r datganiad gofynnol yn y weithred waredu fel a ganlyn:

“Mae gofyniad adran 133 o Ddeddf Tai 1988 am gydsyniad [yr Ysgrifennydd Gwladol] [Gweinidogion Cymru] i warediadau [o’r tir] [o’r eiddo canlynol] yn y [Trawsgludiad hwn] [Trosglwyddiad hwn] [Aseiniad hwn] [Brydles hon] yn berthnasol i warediad dilynol o’r cyfryw dir neu eiddo gan y [prynwr] [prydlesai]. Trwy hyn mae’r [prynwr] [prydlesai] yn gwneud cais i’r Prif Gofrestrydd Tir gofnodi cyfyngiad ffurf X.”

Bydd y cyfyngiad yn cael ei gofnodi yn y gofrestr perchnogaeth ar ffurf X, fel a ganlyn:

“CYFYNGIAD: Nid oes gwarediad gan berchennog yr ystad gofrestredig neu wrth arfer pŵer gwerthu neu brydlesu mewn unrhyw arwystl cofrestredig (ac eithrio gwarediad esempt yn ôl diffiniad adran [81(8) neu 133(11)] o Ddeddf Tai 1988) i’w gofrestru heb ganiatâd

(a) mewn perthynas â gwarediad tir yn Lloegr, yr Ysgrifennydd Gwladol, a
(b) mewn perthynas â gwarediad tir yng Nghymru, Gweinidogion Cymru,

lle y mae caniatâd i’r gwarediad hwnnw yn ofynnol gan [fel sy’n briodol [adran 133 o’r Ddeddf honno] neu [adran 173 o Ddeddf Llywodraeth Leol a Thai 1989].”

Gwarediadau o dan yr hawl i brynu a gadwyd

Mae’r gofynion o ran y datganiad gofynnol a’r cyfyngiad yn cael eu trafod yn Y gwarediad yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu a Y cyfyngiad gofynnol.

Dileu cyfyngiadau

Mae’r cyfyngiadau uchod yn orfodol ac, felly, ni all perchennog y tir eu tynnu’n ôl. Fodd bynnag, byddant yn cael eu dileu wrth gofrestru trosglwyddiad dilynol a wnaed gyda chydsyniad yr awdurdod priodol.

3.4 Contractau a’u gwarchod

Mae’r gwarediadau yn y cyfarwyddyd hwn yn gydsyniol, ac eithrio’r rhai o dan ddarpariaethau’r hawl i brynu a gadwyd. Felly, gall fod contract yn eu rhagflaenu rhwng y partïon yn y ffordd arferol. Dylai telerau unrhyw gontract ystyried y materion gaiff eu trafod yn y cyfarwyddyd hwn a gofynion adran 2 o Ddeddf Cyfraith Eiddo (Darpariaethau Amrywiol) 1989.

Os cofrestrwyd y teitl, mae modd gwarchod y contract trwy rybudd a gytunwyd neu rybudd unochrog. Os yw’n ddigofrestredig, dylid cofrestru pridiant tir dosbarth C (iv) (contract ystad) o dan Ddeddf Pridiannau Tir 1972 yn Adran Pridiannau Tir, gan ddefnyddio ffurflen K1. Os gwnaed hyn, rhaid i geiswyr am gofrestriad cyntaf gyflwyno’r dystysgrif dileu gyda’r cais.

Lle bydd gan rywun cymwys hawl i brynu a gadwyd, yn achos tir cofrestredig dylid bod wedi cofnodi rhybudd yn y gofrestr o ran yr hawl honno pan drosglwyddwyd yr eiddo i’r landlord newydd. Yn yr un modd, lle daw hawl i brynu a gadwyd ar eiddo newydd, dylai’r landlord wneud cais i gofnodi rhybudd a gytunwyd yn y gofrestr. Os na fydd y landlord yn gwneud hynny, gall y tenant wneud cais am rybudd a gytunwyd os gall argyhoeddi’r cofrestrydd bod ei gais yn ddilys (o dan adran 34(3)(c) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Fel arall, gall wneud cais am rybudd unochrog. Os yw’r tir yn ddigofrestredig, mae modd cofrestru pridiant tir.

Dylid gwneud cais am rybudd a gytunwyd ar ffurflen AN1, ac am rybudd unochrog ar ffurflen UN1.

Mae cofnodion yn y gofrestr yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd yn cael eu trafod yn Yr hawl i brynu a gadwyd. Y farn yw bod cofnodion o’r fath yn rhoi amddiffyniad digonol i rywun sydd â hawl i brynu a gadwyd.

Gall cais i’r llys (er enghraifft, o dan adran 181 o Ddeddf Tai 1985) i orfodi dyletswydd statudol gwaredwr tir sydd â hawl i brynu a gadwyd arno i’w drosglwyddo’n amodol ar yr hawl honno ffurfio achos tir arfaethedig o fewn ystyr Deddf Pridiannau Tir 1972. Os felly, mae modd ei warchod trwy rybudd a gytunwyd neu rybudd unochrog (adrannau 34 ac 87(1)(a) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002) neu, os yw’r tir yn ddigofrestredig, trwy gofrestru’r achos tir arfaethedig yn Adran Pridiannau Tir. Yn yr un modd, gellid gwarchod unrhyw orchymyn llys yn gorfodi’r ddyletswydd statudol trwy rybudd a gytunwyd neu rybudd unochrog (adrannau 34 ac 87(1)(b) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002) neu trwy ei gofrestru fel gwrit neu orchymyn yn effeithio ar dir yn y gofrestr Pridiannau Tir.

Fodd bynnag, nid yw hawl i brynu a gadwyd yn fudd gor-redol (hyd yn oed lle bo pwy bynnag sydd â’r hawl mewn union feddiannaeth) (paragraff 6(1) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985, fel y’i disodlwyd gan baragraff 18(10) Atodlen 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). O ganlyniad, os caiff ei drosglwyddo am gydnabyddiaeth â gwerth iddi heb warchod yr hawl i brynu a gadwyd yn y gofrestr, ni all y tenant gofrestru rhybudd o’i ran (oherwydd bydd y prynwr wedi cael blaenoriaeth drosto o dan adran 29(2) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002), na chofrestru pridiant tir os yw’r tir yn ddigofrestredig (paragraff 6(2) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985).

3.5 Chwiliadau

Oherwydd y problemau maint a drafodwyd eisoes, dylech bob amser wneud chwiliad swyddogol o’r Map Mynegai. Bydd caffaelwr o dan unrhyw un o’r gwarediadau sy’n cael eu trafod yn y cyfarwyddyd hwn yn gallu gwneud chwiliad swyddogol gyda blaenoriaeth i ddiogelu prynu’r tir (o dan reol 148 o Reolau Cofrestru Tir 2002). Mae hyn yn cynnwys prynwr o dan ddarpariaethau’r hawl i brynu a gadwyd.

3.6 Rhyddhau morgeisai presennol

Yr egwyddor gyffredinol ar gyfer holl warediadau sydd o fewn cwmpas y cyfarwyddyd hwn yw y bydd angen i holl forgeisi, oni bai bod y contract yn darparu fel arall:

• fod wedi eu rhyddhau o ran y cyfan neu ran gan ddefnyddio ffurflen briodol Cofrestrfa Tir EF; neu
• yn achos gwarediadau trwy brydles, fod gyda chydsyniad y morgeisai; neu
• yn achos tir digofrestredig, fod wedi eu rhyddhau neu gyda chydsyniad yn y ffordd arferol.

Mae un eithriad i’r egwyddor hon lle mae’r ddeddfwriaeth yn darparu bod y morgais yn cael ei ryddhau neu ei ollwng ohono’i hun, er na fydd atebolrwydd personol y morgeisiwr. Daw’r eithriad hwn o dan yr hawl i brynu (boed wedi ei ddiogelu neu beidio) (paragraff 21 Atodlen 6 i Ddeddf Tai 1985). Ni fydd angen unrhyw ryddhad, gydsyniad, na gollyngiad ar gyfer gwarediad o’r fath.

3.7 Ffurf y trosglwyddiad, trawsgludiad neu brydles

Y ffurflen drosglwyddo benodedig ar gyfer y trafodion hyn yw ffurflen TR1 neu ffurflen TP1. Nid oes unrhyw ffurflen drawsgludo neu brydlesu benodedig. Rhaid i’r offeryn gynnwys y datganiadau gofynnol a, lle bo angen, rhestr o’r eiddo sy’n cael ei ddal gan denantiaid sicr.

3.8 Tir digofrestredig a Thystysgrif Teitl

Y Dystysgrif Teitl y mae’n rhaid ei rhoi o dan y ddeddfwriaeth yw ffurflen PSD17 ar gyfer yr holl drafodion sy’n cael eu trafod yn y cyfarwyddyd hwn (y dystysgrif yw’r un gymeradwy i’r cofrestrydd o dan adran 171G a pharagraff 2(4) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985, adran 108 a pharagraff 2(2) Atodlen 12 a 133(8) i Ddeddf 1988) heblaw gwerthiannau unigol i denantiaid sy’n arfer yr hawl i brynu a gadwyd (mae dwy ddarpariaeth Tystysgrif Teitl o dan yr hawl i brynu a gadwyd). Mae’r gyntaf, at waredu’r ystad neu dŷ unigol i rywun heblaw’r tenant sicr yn cael ei gwneud o dan Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985. Mae’r ail, lle bo’r tenant sicr blaenorol yn arfer yr hawl i brynu a gadwyd o dan adran 154 o Ddeddf Tai 1985 fel y mae Rheoliadau 1993 yn ei chymhwyso. Bydd achosion o’r fath olaf yn brin, fel y trafodwyd yn Rhywun cymwys yn arfer yr hawl i brynu a gadwyd oherwydd bydd yr ystad eisoes wedi ei chofrestru fel arfer. Fodd bynnag, gall y landlord newydd, fel y trafodir isod, symud tenantiaid eiddo digofrestredig ac yna bydd gwerthiant i’r tenant o dan yr ail gyfundrefn.

Mae’r Dystysgrif Teitl yn osgoi’r angen i’r prynwr ymchwilio i’r teitl ac unrhyw hawddfreintiau a roddwyd yn y gwarediad, a gall y cofrestrydd ddibynnu arno wrth ystyried pa ddosbarth o deitl i ganiatáu o ran y tir. Os oes unrhyw gamgymeriadau mewn Tystysgrif Teitl a bod y cofrestrydd yn cael colled o ganlyniad trwy orfod digolledu perchennog neu rywun arall (o dan adran 103 ac Atodlen 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002), bydd rhoddwr y dystysgrif, yn ei dro, yn gorfod digolledu’r cofrestrydd.

3.9 Cofrestru gorfodol

Yn wreiddiol roedd yr amrywiol gyfundrefnau yn cynnwys darpariaethau oedd angen cofrestru gorfodol unrhyw warediadau danynt. Erbyn hyn mae’r gofyniad cyffredinol i gofrestru sydd yn adran 4 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 wedi disodli’r darpariaethau hyn.

Sylwch, yn arbennig, bod rhoi prydles o dan yr hawl i brynu, neu drosglwyddiad grantwr o brydles lle mae hawl i brynu a gadwyd ar y tir, yn peri cofrestru gorfodol, hyd yn oed os oes llai na 7 mlynedd o’r brydles ar ôl (adran 4(1)(b)(e) ac (f) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Gweler hefyd adran 27(2) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 lle bydd prydles o’r fath yn cael ei rhoi allan o ystad gofrestredig).

3.10 Hawddfreintiau newydd a roddwyd dros dir digofrestredig

Lle bo unrhyw dir gyda hawddfreintiau drosto yn ddigofrestredig yna dylid rhoi Tystysgrif Teitl, gweler Teitl digofrestredig a Thystysgrif Teitl. Barn Cofrestrfa Tir EF yw bod y gofyniad am Dystysgrif Teitl a phŵer y gwerthwr cyntaf i’w roi yn ymestyn i roi unrhyw hawddfraint dros dir digofrestredig ym mherchnogaeth y gwerthwr hyd yn oed os cofrestrwyd y tir trech eisoes. Bydd unrhyw hawddfreintiau a roddwyd mewn trawsgludiadau gan werthwyr cyntaf yn cael eu cofrestru fel yn perthyn i’r teitl oni bai bod tystiolaeth allanol arall sydd ar gael i’r cofrestrydd yn gwrth-ddweud y dystysgrif (er enghraifft, os oedd rhan o’r tir caeth eisoes yn gofrestredig yn enw rhywun heblaw’r gwerthwr cyntaf).

3.11 Hawddfreintiau newydd a roddwyd dros dir cofrestredig

Lle bo hawddfreintiau llesiannol penodol yn cael eu rhoi dros dir cofrestredig arall ym mherchnogaeth gwerthwyr cyntaf trwy’r offeryn gwaredu byddant yn cael eu trin yn y ffordd arferol. Dylai’r ffurflen gais roi rhif teitl y tir caeth. Cyn belled â bod y tir caeth wedi ei gofrestru’n gyfan gwbl yn enw’r gwerthwr bydd yr hawddfreintiau yn cael eu cynnwys yn y teitl cofrestredig.

3.12 Cofrestru’r trosglwyddiad, trawsgludiad neu brydles

Os nad yw’n bosibl ichi gyflwyno cais yn electronig, dylech anfon eich cais i’r cyfeiriad a nodir ar gyfer ceisiadau.

3.13 Cofrestru’r perchennog

Lle bo’r prynwr yn gorfforaeth o fath arbennig, fel landlord cymdeithasol cofrestredig, fe all y bydd angen cyfyngiadau i adlewyrchu cyfyngiadau ar eu pwerau i ddelio â’r ystad gofrestredig. Lle bo’r prynwr yn elusen heb ei heithrio, bydd y cyfyngiad elusennol priodol yn cael ei gofnodi yn y gofrestr – gweler cyfarwyddyd ymarfer 14: elusennau.

3.14 Ffïoedd sy’n daladwy

Mae ffïoedd Cofrestrfa Tir EF yn daladwy yn ôl y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru

3.15 Delio â gwarediadau tra bo’r ystad yn cael ei gofrestru

Mewn llawer achos bydd y trefniadau cyllido a wnaed gan y prynwr yn golygu ei fod yn dibynnu ar wneud gwerthiannau i denantiaid ac eraill tra bo’r tir yn cael ei gofrestru. Mae’r problemau sy’n deillio o hyn yn adnabyddus ac nid ydynt yn cael eu trafod yma. Fodd bynnag, mae ffyrdd hollol ymarferol o osgoi oedi hir trwy allu cwblhau’r gwerthiannau. Mae’r rhain yn cynnwys:

• bod y gwerthwyr cyntaf yn cwblhau cymaint o werthiannau ag y bo modd cyn cwblhau lle bo tenantiaid wedi arfer eu hawliau o dan y Deddfau Tai;
• sicrhau bod y cais yn gywir a bod holl ddogfennau angenrheidiol yn cael eu cyflwyno;
• rhannu’r pryniant yn barseli fel nad yw problem gydag un rhan yn effeithio ar y cyfan;
• lle bo’n hysbys ymlaen llaw bod eiddo i’w werthu, cael Tystysgrifau Teitl ar wahân (pan fo’n berthnasol) a throsglwyddiadau ar eu cyfer fel bod modd eu cofrestru’n unigol.

Yr argymhelliad cryf yw y dylid trafod y materion hyn gyda’r Cofrestrydd Tir Lleol yn Swyddfa Cofrestrfa Tir EF o dan sylw, yn arbennig gan y gallai defnyddio ceisiadau lluosog arwain yn anfwriadol at ffïoedd uwch – gweler Ymgynghori â’r Cofrestrydd Tir Lleol am ragor o fanylion.

3.16 Morgeisi ar ôl caffaeliad gan y prynwr

Lle bo’r ddeddfwriaeth yn gofyn i gofnodi cyfyngiad yn y gofrestr, hyd yn oed os nad yw’r teitl wedi ei gofrestru eto, mae arwystl neu forgais yn warediad. Gan fod rhaid iddo ddigwydd ar ôl i’r prynwr gaffael y budd sy’n cael ei gofrestru, mae angen cydsyniad o dan y cyfyngiad cyn bod modd cofrestru arwystl. Fodd bynnag, gwnaed darpariaeth ar gyfer hyn fel y gall fod gwarediad eithriedig o fudd fel gwarant am fenthyciad lle bo cyfyngiadau o’r fath yn berthnasol (adrannau 81(3) ar gyfer gwarediadau cyn 15 Awst 2018 ac 133 o Ddeddf 1988 ar gyfer gwarediadau ar neu ar ôl 15 Awst 2018. Ymhob un o’r achosion hyn caiff gwarediad eithriedig ei ddiffinio yn adran 81(8) (ar gyfer gwarediadau cyn 15 Awst 2018) neu adran 133 (ar gyfer gwarediadau ar neu ar ôl 15 Awst 2018) o Ddeddf Tai 1988. Mae darpariaeth hefyd y bydd amod cydsyniad ar yr arwystl ei hun cyn y gall perchennog arfer pwerau (adrannau 81(4) (ar gyfer gwarediadau cyn 15 Awst 2018) ac 133(2) o Ddeddf Tai 1988 ar gyfer gwarediadau ar neu ar ôl 15 Awst 2018). Lle bo’r landlord newydd yn dod o dan gyfundrefn yr hawl i brynu a gadwyd, bydd angen cydsynio â chreu’r arwystl, gweler Morgais gan y landlord newydd.

Lle bo perchennog yr arwystl yn arfer pŵer gwerthu bydd angen i brynwr fod yn fodlon, a gallu argyhoeddi Cofrestrfa Tir EF, y rhoddwyd y cydsyniad. Lle bo’r cydsyniad yn gydsyniad cyffredinol sy’n darparu:

• y bydd yr eiddo yn wag ar adeg y gwerthiant
• bod y prynwr yn ddarpar berchen-ddeiliad
• mai’r pris yw’r gorau sydd ar gael yn rhesymol

yna bydd angen tystysgrif ar y cofrestrydd oddi wrth y gwerthwr neu forgeisai y cyflawnwyd amodau’r cydsyniad o ran y trosglwyddiad. O dan yr amgylchiadau hyn ni fyddai gan y cofrestrydd unrhyw wrthwynebiad i weld y dystysgrif hon yn cael ei hardystio wrth drosglwyddo.

Ni fydd Cofrestrfa Tir EF yn gwneud ymholiad ynghylch bodolaeth unrhyw gydsyniad o’r fath os daw cais i warchod yr arwystl trwy rybudd a gytunwyd neu rybudd unochrog. Os bydd cais wedyn i’w gofrestru’n safonol (bydd yn rhaid iddo fod os oes bwriad i arfer pŵer gwerthu) bydd angen y cydsyniad.

Fodd bynnag, lle bo’r llys wedi gorchymyn gwerthiant o dan adran 90 o Ddeddf Cyfraith Eiddo 1925 ni fydd angen cyflwyno’r cydsyniad ar y sail y bu’n rhaid argyhoeddi’r llys bod arwystl yn bodoli mewn ecwiti cyn gwneud y gorchymyn ac y bydd felly wedi gorfod bodloni ei hun fod cydsyniad.

3.17 Cyfyngiadau ar warediadau eraill

Nid yw’r cyfyngiadau ar warediad pellach a drafodwyd yn y paragraff hwn yn cynnwys y darpariaethau sy’n cyfyngu ar warediadau lle mae’r hawl i brynu a gadwyd yn berthnasol hefyd. Yn y fath achos, bydd angen cydsyniad o dan y darpariaethau llawer mwy cyfyngol hynny hefyd a bydd yn cael ei adlewyrchu yn y cyfyngiad perchnogaeth ar wahân ar gyfer y cyfundrefnau hynny – gweler Y cyfyngiad gofynnol.

Fel sy’n cael ei adlewyrchu yn y cyfyngiadau perchnogaeth a drafodwyd uchod, y rheol gyffredinol yw bod yr angen am gydsyniad yn cyfyngu ar holl warediadau oni bai eu bod yn cael eu dosbarthu fel gwarediadau eithriedig. At ddibenion y ddeddfwriaeth mae contract i waredu budd yn warediad (adrannau 133(4) o Ddeddf 1988, adrannau 32(4) neu 43(5) o Ddeddf Tai 1985 ac adran 173(4) o Ddeddf 1989).

Cyn cofrestru unrhyw warediad, felly, bydd angen argyhoeddi’r cofrestrydd naill ai:

• bod yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru wedi cydsynio’n benodol neu’n gyffredinol â’r gwarediad, neu
• ei fod yn warediad eithriedig.

Lle bo cais i nodi contract ar gyfer gwarediad (o dan adran 34 o Ddeddf Cofrestru Tir, 2002) bydd y ceisydd yn gorfod argyhoeddi’r cofrestrydd yn yr un modd.

Mae Cofrestrfa Tir EF yn cadw’r hawl i fynnu bod y ceisydd yn cael cadarnhad oddi wrth werthwr bod y trafodiad yn dod o fewn y cydsyniad ac, yn arbennig, y cydymffurfiwyd ag unrhyw amodau yn y cydsyniad, fel prisiad neu hysbysu tenantiaid. Mae’n debygol iawn y bydd angen cadarnhad o’r fath lle bo’r cydsyniad yn gydsyniad cyffredinol yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru. Mae angen y cadarnhad er mwyn sicrhau nad yw gwarediad sydd angen cydsyniad yn cael ei gofrestru trwy gamgymeriad.

Os na chydymffurfiwyd â’r amodau, mae’n debygol nad yw’r trafodiad o fewn y cydsyniad a gall fod yn ddi-rym o’r herwydd.

Gweler Cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau o ran cadw dogfennau a gyflwynir gyda cheisiadau.

Hyd yma, mae’r adran hon wedi delio â gwarediadau o dir cofrestredig. Fodd bynnag, yn achos gwarediadau o dir ym meddiant ymddiried gweithredu ar dai, efallai nad yw’r tir ei hun yn gofrestredig. Fel y crybwyllwyd, gall ymddiried gaffael ei thir trwy freinio statudol a gall fod heb ei gofrestru. Lle na chafodd ei gofrestru, bydd angen ei gofrestru pan fydd yr ymddiried yn ei waredu o dan y darpariaethau arferol (adran 4 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002).

Bydd angen tystiolaeth debyg ar y cofrestrydd ar adeg cofrestru’r gwarediad ag y byddai pe bai’r tir yn gofrestredig, ond caiff gofynion ychwanegol penodol eu pennu ar werthiannau gan ymddiriedau gweithredu ar dai, fel a ganlyn:

Gwerthu tŷ unigol o dan ddarpariaethau gwirfoddol

Yn wahanol i ddarpariaethau hawl i brynu, lle ychwanegwyd ymddiried gweithredu ar dai at restr landlordiaid y mae darpariaethau o’r fath yn gweithredu arnynt (adran 83 o Ddeddf 1988), gwnaed darpariaeth arbennig ar gyfer gwarediadau gwirfoddol o dir gan ymddiriedau gweithredu ar dai (adran 79 ac Atodlen 11 i Ddeddf 1988). Lle bo cydsyniad yn cael ei roi gan yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a bod y cydsyniad hwnnw yn caniatáu gwerthiannau am bris gostyngol a heb eithrio gosod arwystl gostyngiad, mae’r ymrwymiad arferol i ad-dalu’r cyfan neu ran o unrhyw ostyngiad wrth waredu’n gynnar a’r arwystl i warantu’r ymrwymiad yn berthnasol.

Nid oes unrhyw ddarpariaethau sy’n gorfodi’r ymddiried gweithredu ar dai i roi Tystysgrif Teitl i’r prynwr o dan werthiannau gwirfoddol o’r fath.

Gan fod y darpariaethau hyn yn debyg iawn i’r rhai sydd yn Rhan II o Ddeddf Tai 1985 ni chânt eu trafod ymhellach. Fodd bynnag, os bydd yr ymddiried gweithredu ar dai yn gosod arwystl gostyngiad yn ôl y darpariaethau hyn, rhaid i’r gwarediad ei wneud yn glir bod yr ymddiried yn gweithredu trwy ei bwerau o dan Atodlen 11 i Ddeddf 1988 fel bod modd gwneud y cofnod priodol yng nghofrestr arwystlon teitl y prynwr.

Bydd ffurf y cofnod yn dilyn ffurf cofnod yr arwystl gostyngiad o dan Ran V o Ddeddf Tai 1985 ond gan gyfeirio at adran 79(13) ac Atodlen 11 i Ddeddf 1988. Bydd dileu’r arwystl gostyngiad yn cael ei drin yn yr un modd ag arwystlon gostyngiad o dan Ddeddf Tai 1985.

Gwarediadau tai gyda thenantiaeth sicr

Mae darpariaethau arbennig ar waredu tŷ neu fflat sydd â thenantiaeth sicr yn union cyn y gwarediad. Er bod y ddeddfwriaeth (adran 79 o Ddeddf 1988) yn cyfeirio at dŷ neu fflat, mewn gwirionedd mae’n fwy tebygol o fod yn briodol i werthu ystad neu ran o ystad ac mae’r drafodaeth sy’n dilyn yn tybio mai felly y mae.

Diben y ddeddfwriaeth yw gwarchod y tenant fel y bydd y denantiaeth yn symud o fod yn denantiaeth yn y sector cyhoeddus i un all fod yn y sector preifat.

Mae’n gwneud hyn trwy:

• fynnu bod trosglwyddiadau o’r fath i bobl gymeradwy yn unig (diffiniwyd fel landlord cymdeithasol cofrestredig, darparwr cofrestredig tai cymdeithasol nad yw am elw, awdurdod tai lleol neu awdurdod lleol arall: adran 79(2) o Ddeddf 1988), ac
• (er mwyn sicrhau na all pobl o’r fath waredu’r ystad i bobl anghymeradwy) darparu nad oes modd gwaredu ymhellach heb gydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru.

Mae eithriad ar gyfer trosglwyddiadau sy’n dod o fewn Rhan V o Ddeddf Tai 1985 (hawl i brynu). Mae modd cyferbynnu’r darpariaethau hyn gyda’r darpariaethau hawl i brynu a gadwyd (gweler Yr hawl i brynu a gadwyd) sy’n gwarchod hawl benodol tenant o’r fath i brynu ei dŷ neu fflat. Gall, ac yn aml bydd, y ddwy gyfundrefn yn cydredeg yn yr un trafodiad.

Mae’r canlynol yn rhestr o warediadau dilynol eithriedig o dir lle nad oes angen cydsyniad fel y’u diffinnir yn adran 133(11) o Ddeddf Tai 1988 (fel y’u mewnosodwyd gan Ddeddf Rheoleiddio Landlordiaid Cymdeithasol Cofrestredig (Cymru) 2018. Fodd bynnag, nid yw’n cynnwys gwarediadau goddefedig o dan ddarpariaethau’r hawl i brynu a gadwyd sydd, er eu bod yn debyg, yn wahanol ac yn cael eu trin o dan Y gwarediad yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu. Mae’r gwarediadau’n cynnwys:

• gwaredu tŷ preswyl i rywun â hawl i brynu o dan Ran V o Ddeddf Tai 1985, pa un ai yw’r gwarediad yn cael ei wneud o dan y rhan honno ai peidio
• gwarediad gorfodol o fewn ystyr Rhan V o Ddeddf Tai 1985 (p’un ai y gwneir y gwarediad o dan y Rhan honno ai peidio)
• gwaredu hawddfraint neu rent-dâl.
• gwaredu budd fel gwarant am fenthyciad – gweler [Morgeisi]((#mortgages) ar ôl caffaeliad gan y prynwr
• rhoi tenantiaeth ddiogel neu’r hyn fyddai wedi bod yn denantiaeth ddiogel ond ar gyfer unrhyw un o baragraffau 2 i 12 o Atodlen 1 i Ddeddf Tai 1985
• rhoi tenantiaeth sicr neu ddeiliadaeth amaethyddol sicr, o fewn ystyr Rhan 1 o Ddeddf Tai 1985, neu’r hyn fyddai’n denantiaeth neu ddeiliadaeth o’r fath ond ar gyfer unrhyw un o baragraffau 4 i 8 o Atodlen 1 y Ddeddf hon
• trosglwyddo budd sy’n cael ei ddal ar ymddiried dros unrhyw un pa un ai yw’r gwarediad yn cael ei wneud mewn cysylltiad â phenodi ymddiriedolwr newydd neu mewn cysylltiad â diswyddo unrhyw ymddiriedolwr.

Yn ogystal â’r gwarediadau eithriedig uchod mae un amgylchiad arall (mae’r ddeddfwriaeth i’w chael yn adran 133(2) o Ddeddf 1988) lle na fydd angen cydsyniad. Dyma lle bydd perchennog y tir yn ei golli trwy weithredu’r gyfraith neu trwy orchymyn y llys a’r tir yn mynd, neu’n cael ei drosglwyddo, i rywun arall. Yn yr achosion hyn bydd y perchnogion newydd yn cael eu cofrestru ond yn amodol ar yr un cyfyngiad.

Lle bo’r perchennog wedi ei gofrestru gyda chyfyngiad yn atal gwaredu budd heb gydsyniad Y Gorfforaeth Tai, y Rheolydd Tai Cymdeithasol neu Weinidogion Cymru, mae modd anwybyddu’r cyfyngiad hwn os yw cydsyniad yn cael ei roi gan yr Ysgrifennydd Gwladol o dan un o’r cyfyngiadau yn Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi (adran 81(7) neu 133(7) o Ddeddf 1988).

Yn olaf, bydd y cofrestrydd yn gwneud un eithriad anstatudol, a hollol ddewisol, i’r angen am gydsyniad. Dyma lle bydd y perchennog cofrestredig yn tystio bod y tir sy’n ffurfio gwarediad (os yw’n drosglwyddiad o ran neu brydles neu drosglwyddiad o’r cyfan) yn dir sydd, tra’r oedd yn wreiddiol yn gynwysedig fel rhan o barsel mwy oedd yn cynnwys tai gyda chyfyngiadau ar warediad pellach yn gweithredu arnynt, erioed wedi bod â chyfyngiadau o’r fath arno. Bwriad hyn yw cynnwys y sefyllfa lle bo tai, er enghraifft, o gwmpas maes pentref wedi cael eu gwaredu gyda’r maes pentref fel un trosglwyddiad yn wreiddiol, fel eu bod wedi cael eu cofrestru o dan deitl unigol gyda chyfyngiad, a bod gwarediad wedyn o ran o’r maes pentref. O dan y fath amgylchiadau bydd angen i swyddog cyfrifol y perchennog cofrestredig lofnodi tystysgrif nad oedd y cyfyngiad erioed wedi effeithio ar y tir o dan sylw.

4. Yr hawl i brynu a gadwyd

4.1 Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi

Yn Materion cyffredin, mae cyfeiriad at y trefniant lle gall tenantiaid gael eu gwarchod rhag gweithrediadau landlord difater yn y sector preifat trwy gyfundrefn o gymeradwyo’r landlord newydd a’i olynydd uniongyrchol. Mae’r amddiffyniad hwn o ran natur gyffredinol y denantiaeth. Hawl benodol tenant blaenorol landlord yn y sector cyhoeddus yw’r hawl i brynu a gadwyd i warchod un o’i hawliau fel tenant rhag landlord cymdeithasol neu sector preifat, sef hawl i brynu’r rhydd-ddaliad neu brydles o dan Ran V o Ddeddf Tai 1985.

Yn gyffredinol, bydd tenant yn peidio â bod yn denant sicr pan fydd budd ei landlord yn ei dŷ yn cael ei drosglwyddo i landlord nad yw yn dod o fewn dosbarth landlordiaid sector cyhoeddus ar sail Deddf Tai 1985.

Ar hyn o bryd mae dosbarth landlordiaid sector cyhoeddus yn cynnwys (o ran landloriaid cymdeithasol cofrestredig, gweler adran 1 o 1985.

Ar hyn o bryd mae dosbarth landlordiaid sector cyhoeddus yn cynnwys (o ran landloriaid cymdeithasol cofrestredig, gweler adran 1 o Ddeddf Tai 1996).

• awdurdod lleol
• corfforaeth datblygu
• ymddiried gweithredu ar dai
• Asiantaeth Cartrefi a Chymunedau (sy’n masnachu o dan yr enw Cartrefi Lloegr)
• Yr Ysgrifennydd Gwladol
• corfforaeth datblygu trefol
• ymddiried tai sy’n elusen
• cymdeithas dai sy’n landlord cymdeithasol cofrestredig neu ddarparwr cofrestredig preifat tai cymdeithasol ond nad yw’n gymdeithas dai cydweithredol
• tai cydweithredol y mae adran 80(4) o Ddeddf Tai 1985 yn berthnasol iddi
• ac o dan rai amgylchiadau, gall y dosbarth gynnwys Asiantaeth Cartrefi a Chymunedau (sy’n masnachu o dan yr enw Cartrefi Lloegr) a Gweinidogion Cymru.

Daw ‘hawl i gaffael’ newydd i rai tenantiaid landlordiaid cymdeithasol cofrestredig trwy adran 16 o Ddeddf Tai 1996 (o ran landlordiaid cymdeithasol cofrestredig, gweler adran 1 o Ddeddf Tai 1996).

4.2 Yr hawl benodol

O dan yr hawl arferol i brynu bydd tenant sicr (â siarad yn gyffredinol, tenant landlord sector cyhoeddus) ‘yn mynd â’ ei hawl i brynu pa eiddo bynnag y bydd yn ei feddiannu ar y pryd gydag ef (yn amodol ar yr eithriadau yn Atodlen 5 i Ddeddf Tai 1985), a bydd yr hawl hon yn parhau hyd yn oed os bydd yn symud yn ystod yr amser y mae’n denant sicr, o dŷ i fflat ac yn ôl i dŷ, er enghraifft. Nid yw’r hawl yn gyfyngedig i un tŷ neu fflat arbennig. Fodd bynnag, unwaith y bydd y tenant yn peidio â bod yn denant sicr mwyach, bydd yr hawl i brynu yn crisialu yn y tŷ y mae’n ei feddiannu ar y pryd. Yna daw’r hawl hon yn hawl i brynu a gadwyd a chaiff ei nodi fel baich ar yr eiddo arbennig. O dan rai amgylchiadau, mae’r landlord newydd yn cael yr hawl i symud y tenant, ac mae’r hawl wedyn yn berthnasol i’r eiddo newydd. Yna rhaid dileu’r hen gofnod a gwneud un newydd. Yn yr un modd, os bydd yr hawl yn peidio â bod (er enghraifft, oherwydd bod y tenant wedi marw ac nad oes unrhyw olyniaeth i’r hawl) mae modd dileu’r cofnod. Y pecyn hwn o hawliau yw testun yr adran hon.

4.3 Y ddeddfwriaeth a threfniadau trosiannol

Yn yr adran hon, mae’r troednodion yn cyfeirio at Ran V o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n berthnasol yn rhinwedd Rheoliadau Tai (Cadw’r Hawl i Brynu) 1993 fel y’u diwygiwyd. Mae’r Rheoliadau hyn yn cynnwys cod cyflawn yr hawl i brynu a gadwyd.

Disodlodd Rheoliadau Tai (Cadw’r Hawl i Brynu) 1993 fel y’u diwygiwyd Reoliadau 1989 oedd bron yr un fath heblaw am achosion lle cyflwynwyd rhybudd i arfer yr hawl i brynu a gadwyd cyn 11 Hydref 1993.

4.4 Y gwarediad yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu

Daw’r hawl i brynu a gadwyd i rym pryd bynnag y bydd gwarediad o dŷ â thenantiaeth sicr i rywun nad yw’n bodloni amod y landlord at greu tenantiaeth sicr a bod y denantiaeth sicr (er enghraifft, nid yw’r landlord newydd yn dod o fewn dosbarth landlord sector cyhoeddus yn adran 80(1) o Ddeddf Tai 1985 fel y newidir neu yr ychwanegir ati o bryd i’w gilydd (gweler Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi) trwy hynny yn peidio â bod felly (adran 171A(1) o Ddeddf Tai 1985). Felly fe all fod dwy gyfundrefn ar wahân yn rheoli unrhyw dŷ arbennig, e.e. y gyfundrefn gwarediad gwirfoddol a chyfundrefn yr hawl i brynu a gadwyd. Mewn rhai meysydd hanfodol, yn arbennig creu morgais gan y landlord newydd, nid yw’r cyfundrefnau’n cyd-daro; fe all y bydd angen cydsyniad o dan un gyfundrefn ond nid o dan un arall (gweler Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi). Mae hefyd landlordiaid lle gall yr hawl i brynu a gadwyd fod yr unig gyfundrefn sy’n gweithredu.

Rhaid i’r gwarediad cymhwyso, all fod yn drawsgludiad, trosglwyddiad neu brydles.

• gynnwys datganiad ei fod yn warediad y mae adran 171A o Ddeddf Tai 1985 yn berthnasol iddo (paragraff 1 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985). Mae’r ffurf ganlynol yn cael ei hargymell yn gryf:

“Mae adran 171A o Ddeddf Tai 1985 yn berthnasol i’r weithred hon i’r graddau y mae’n berthnasol i dai preswyl yn cael eu dal gan denantiaid sicr. Mae’r [prynwr][prydlesai] yn gwneud cais am gofnod o’r rhybudd a chyfyngiad sydd eu hangen yn ôl paragraff 4 Atodlen 9A i’r Ddeddf honno”

• restru, hyd eithaf gwybodaeth a chred y gwerthwr, y tai sy’n cael eu dal gan denantiaid sicr. Dylid llunio’r rhestr hon mewn trefn alffaniwmerig, o ddewis mewn atodlen i’r offeryn (gweler Y cofnodion mewn cofrestr teitl yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu am enghraifft o gofnod alffaniwmerig)
• fel arfer rhaid rhestru holl dai ar wahân. Fodd bynnag, mae hawl eu rhestru fel “Rhifau 1-15 (odrifau) Rhodfa Acasia”, neu ddweud “pob rhif”, ond ei bod yn glir yn union beth yw cyfeiriadau’r eiddo
• bod yn gofrestredig, yn achos prydles, waeth be fo hyd y brydles (adrannau 4(1)(b) ac (f) a 29(2)(b)(v) o Ddeddf Cofrestru Tir, 2002)
• lle bo’r tir yn ddigofrestredig, neu lle bo’r tir trech yn gofrestredig ond bod yr offeryn yn rhoi hawliau dros dir digofrestredig, gynnwys Tystysgrif Teitl ar [Ffurflen PSD 17(/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/360199/PSD17.pdf) i’w ganlyn

4.5 Y cofnodion mewn cofrestr teitl yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu

Mae’n ddyletswydd ar y cofrestrydd i wneud cofnodion yn y gofrestr yn adlewyrchu’r datganiadau a wnaed yn yr offeryn. Bydd hyn yn cael ei wneud yn y gofrestr arwystlon a, heblaw lle bo dim ond un neu ddau o dai o dan sylw (lle na fydd atodlen yn cael ei chreu), bydd y cofnod ar y ffurf ganlynol:

“Mae hawl i brynu a gadwyd ar y tai preswyl sy’n cael eu rhestru isod wedi ei gofnodi ar y dyddiad a nodir o blaid pobl gymwys o fewn ystyr Rhan V o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n berthnasol yn rhinwedd rheoliadau o dan is adran 171C y Ddeddf honno. Rhif yr eitem. Disgrifiad o’r tai preswyl cymwys. Disgrifiad o’r tai preswyl cymwyse”

Gallai enghraifft o gofnod fod yn debyg i hyn:

Rhif yr eitem	Disgrifiad o’r tai preswyl cymwys	Disgrifiad o’r tai preswyl cymwys
1	3 Acacia Gardens	1.4.1991
2	4 Acacia Gardens	1.4.1991
3	5 Acacia Gardens	1.4.1991
4	27 Bracken Road	1.4.1991
5	32 Bracken Road	1.4.1991
6	2 Crabtree Avenue	1.4.1991

Mae hon yn enghraifft o gofnod alffaniwmerig. Oherwydd y gall fod cryn newidiadau yn yr eiddo sydd â hawliau a ddiogelwyd i brynu arno ar ystadau mawr iawn, am resymau fydd yn cael eu trafod isod, mae Cofrestrfa Tir EF yn ystyried ei bod yn ddefnyddiol i bawb bod y dull hwn yn cael ei ddefnyddio.

4.6 Y cyfyngiad gofynnol

Mae angen y datganiadau gofynnol yn yr offeryn y cyfeiriwyd ato yn Y gwarediad yn amodol ar hawliau a ddiogelwyd i brynu fel y gall y cofrestrydd nodi’r trafodiad. Mae dyletswydd arno i gofnodi cyfyngiad yn y gofrestr ar gyfer unrhyw berchennog ddaw yn gofrestredig o ganlyniad i’r offeryn. Ni all y perchennog hwnnw waredu llai na’i fudd cyfan heb gydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru, oni bai ei fod i rywun neu rywrai cymwys (adran 171D o Ddeddf Tai 1985). Mae gwarediad heb gydsyniad yn ddi-rym heblaw lle bo’r cofrestrydd wedi methu gwneud cofnod yn y gofrestr yn adlewyrchu’r hawl i brynu a gadwyd. Tybiwch, er enghraifft, y rhestrwyd rhif 1 Acacia Gardens yn yr atodlen i’r offeryn ond bod y cofrestrydd heb ei gynnwys yn y cofnod yn y gofrestr, fel ei fod wedi cael ei gynnwys mewn morgais yr aethpwyd iddo heb gydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru. Yna byddai’r tenant mewn perygl o golli ei hawl i brynu a gadwyd, am nad yw’n fudd gor-redol (paragraff 6 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985, fel y’i disodlwyd gan baragraff 18(10) Atodlen 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Fel y bydd yn cael ei drafod isod, o dan rai amgylchiadau gall yr hawl i brynu a gadwyd fodoli ar gyfer teitl digofrestredig. O dan yr amgylchiadau hynny pan fydd hawl i brynu yn peidio â bod wedi ei ddiogelu bydd yn cael ei drin, os nad yw’n gofrestredig fel pridiant tir, yn ddi-rym ar gyfer prynwr o dan baragraff 6(2)) a bydd yn cael ei ohirio i warediad cofrestradwy a wnaed am gydnabyddiaeth â gwerth iddi (adran 29 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Byddai gan y tenant cymwys hawl i’w ddigolledu gan y cofrestrydd am y golled a achoswyd gan fethiant y cofrestrydd i gyflawni ei ddyletswyddau statudol (adran 103 ac Atodlen 8 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Mae dyletswydd statudol y cofrestrydd yn adran 171G ac ym mharagraff 4 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985, fel y’i disodlwyd gan baragraff 18(7) Atodlen 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Ar y llaw arall, os methodd y gwerthwr gwreiddiol restru rhif 1 Acacia Gardens am na wyddys fod hawl i brynu arno yna bydd achos am dorri dyletswydd statudol yn ei erbyn (paragraff 9 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985).

Yn olaf, os caiff yr eiddo ei restru’n anghywir a bod rhywun yn cael colled o ganlyniad i gofnod a wnaed gan y cofrestrydd, mae gan y cofrestrydd hawl i’w ddigolledu am y cyfryw golled os bydd raid iddo ei dalu yn y lle cyntaf (hy, fel hawl i iawndal o dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Mae’r cyfyngiad yn y gofrestr perchnogaeth fel a ganlyn ar ffurf W:

“Nid oes gwarediad (ac eithrio trosglwyddiad) o dŷ annedd cymwys (ac eithrio i rywun neu rywrai cymwys) i’w gofrestru heb ganiatâd (b) mewn perthynas â gwarediad tir yn Lloegr, yr Ysgrifennydd Gwladol, neu
(c) mewn perthynas â gwarediad tir yng Nghymru, Gweinidogion Cymru, lle y mae’r caniatâd i’r gwarediad hwnnw yn ofynnol gan adran 171D(2) o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n gymwys trwy rinwedd Rheoliadau Tai (Cadw Hawl i Brynu) 1993.”

Am nad yw’n glir efallai i’r cofrestrydd ar warediad trwy brydles a yw’r prydlesai sy’n gwneud y cais yn rhywun cymwys neu beidio, mae modd osgoi gorfod gwneud ymholiad os yw’r brydles yn egluro bod y ceisydd yn rhywun o’r fath. Ymhob achos arall (ar wahân i drosglwyddiadau, sydd heb fod â’r cyfyngiad arnynt) bydd gofyn cael cydsyniad.

Nid oedd ffurfiau blaenorol y cyfyngiad yn egluro nad oedd angen y cydsyniad hwn ar drosglwyddiad o fudd cyfan y landlord. Erbyn hyn bydd unrhyw gyfyngiad o’r fath yn darllen fel petai felly.

4.7 Morgais gan y landlord newydd

Bydd morgais gan berchennog yn warediad y bydd angen cydsyniad ar ei gyfer os yw’n cynnwys unrhyw dai gyda’r hawl i brynu a gadwyd arno.

Nid yw creu morgais yn warediad eithriedig ac, am ei bod yn amlwg nad yw’n warediad o fudd cyfan y landlord newydd, mae’n cael ei ddal gan y gofyniad cydsyniad.

4.8 Newid cofnodion yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd

Ni fydd y cofnodion perthnasol i’r hawl i brynu a gadwyd yn hollol sefydlog. Mae gan y landlord newydd hawl i symud tenantiaid, gyda’u cydsyniad, o gwmpas ei ystad neu’n wir i unrhyw dŷ arall yn ei feddiant. Yn yr achos hwn, mae’r hawl i brynu a gadwyd yn symud gyda’r tenant.

Mae’n ddyletswydd ar y landlord i wneud cais i’r cofrestrydd gofnodi rhybudd o hawliau’r tenant ac am gyfyngiad ffurf W pryd bynnag:

• y bo’r tŷ yn hollol wahanol i’r hen dŷ, neu
• y bydd yn ychwanegu tir at y tŷ presennol (paragraff 5 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985, fel y’i newidiwyd gan baragraff 18(8) Atodlen 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002)

Mae gan denantiaid hefyd yr hawl i wneud cais i gofnodi’r rhybudd a’r cyfyngiad (o dan adrannau 34 a 43(1)(c) o Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Diddymwyd paragraff 5(3) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985 gan baragraff 18(9) Atodlen 11 i Ddeddf Cofrestru Tir 2002). Dylai landlordiaid wneud cais ar ffurflen PSD 101 – gweler Ffurflen PSD101.

Dyma’r achos lle bo’r tŷ neu dir newydd yn cael ei ddal ar deitl cofrestredig.

Fodd bynnag, fe all fod nad yw’r tŷ arall wedi ei gofrestru ac, am nad oes unrhyw ofyniad i’w gofrestru, mae darpariaeth (paragraff 5(4) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985) ar gyfer cofrestru’r hawl i brynu a gadwyd fel pridiant tir dosbarth C(iv) (contract ystad) o dan Ddeddf Pridiannau Tir 1972. Dylid gwneud unrhyw gais i Adran Pridiannau Tir ar ffurflen K1 arferol pridiannau tir.

Os symudwyd y tenant i dŷ newydd ac nad yw’r hen dŷ yn cael ei ddal gan denant gyda’r hawl i brynu a gadwyd, dylai’r landlord dystio ar ffurflen PSD103 nad yw’r tir yr effeithid arno’n flaenorol mwyach â’r hawl i brynu a gadwyd arno, a gwneud cais i ddileu’r cofnodion sy’n berthnasol iddo.

4.9 Dileu cofnodion yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd

Bydd y cofrestrydd yn dileu cofnodion yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd o ran unrhyw dŷ preswyl cymwys arbennig ond bod y datganiadau isod yn cael eu cynnwys yn y trosglwyddiad neu brydles.

• Lle bo gwerthiant i’r tenant o dan yr hawl i brynu a gadwyd, rhaid i’r gwarediad gynnwys y datganiad canlynol, neu un tebyg, yn amlwg yn yr offeryn:

“Mae’r [trosglwyddiad hwn][brydles hon] i rywun cymwys ac yn cael ei wneud yn unol â darpariaethau Rhan V o Ddeddf Tai 1985 fel y maent yn berthnasol yn rhinwedd adran 171A y Ddeddf honno.” (paragraff 7(1) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985).”

• Lle bo gwerthiant i’r tenant sydd â budd yr hawl i brynu a gadwyd ond nid o dan y darpariaethau hynny mewn gwirionedd, e.e. ar delerau tebyg i warediadau gwirfoddol tai cyngor a bod yr hawl i brynu a gadwyd yn peidio â bod, rhaid i’r gwarediad gynnwys y datganiad canlynol, neu un tebyg, yn amlwg yn yr offeryn:

“Mae’r [trosglwyddiad hwn][brydles hon] i rywun cymwys ond nid yw’n cael ei wneud yn unol â hawl i brynu ac mae’r tir i’w [drosglwyddo][i’w brydlesu] yn peidio â bod yn amodol ar unrhyw hawliau yn deillio o dan Ran V o Ddeddf Tai 1985.” Mae’n ymddangos y bydd y ddarpariaeth hon yn gweithredu os yw landlord yn rhoi prydles i’r landlord sector cyhoeddus fel bod y tenant yn dod yn denant yr olaf.”

• Lle bo’r tir yn cael ei drosglwyddo i landlord sector cyhoeddus (rhywun sy’n ateb amod landlord ar gyfer tenantiaethau sicr) rhaid i’r trosglwyddiad neu brydles (paragraff 7(2) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985) gynnwys y datganiad canlynol, neu un tebyg, yn amlwg yn yr offeryn:

“Yn ôl darpariaethau adran [171D(1)(a)][171E(2)(a)] o Ddeddf Tai 1985 mae’r tir i’w [drosglwyddo][brydlesu] yn peidio, o ganlyniad i’r [trosglwyddiad hwn][brydles hon] i rywun o fewn adran 80(1) y Ddeddf honno, â bod yn amodol ar unrhyw hawliau sy’n deillio yn rhinwedd adran 171A y Ddeddf honno.” (paragraff 9(2)(c) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985).”

4.10 Darpariaethau dileu ychwanegol

(i) Os yw tir yn peidio â bod yn amodol ar hawl i brynu a gadwyd, er enghraifft oherwydd bod y tenant wedi gadael ac nad oes gan y tenant newydd, os oes un, hawl i brynu a gadwyd, dylai’r landlord wneud cais i ddileu’r cofnodion perthnasol i’r hawl i brynu a gadwyd. Rhaid gwneud y cais ar ffurflen CN1 ac (os nad oes unrhyw dir yn y teitl yn aros yn amodol ar yr hawl i brynu a gadwyd) ffurflen RX3, gyda chefnogaeth tystysgrif yn unol â darpariaethau paragraff 8 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985. Bydd y landlord yn agored i ddigolledu’r cofrestrydd os bydd cais anghyfiawn yn arwain at hawliad yn erbyn y cofrestrydd (paragraff 9(2)(c) Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985).

(ii) Os yw budd cofrestredig y landlord wedi terfynu, bydd y teitl yn cael ei gau ar gais. Bydd y cofnodion perthnasol i’r hawl i brynu a gadwyd yn cael eu dwyn ymlaen i’r teitl i’r budd uwch (a bwrio ei fod yn gofrestredig) oni bai:

• fod terfyniad budd y landlord yn deillio o drosglwyddiad i landlord sector cyhoeddus a’r trosglwyddiad yn cynnwys yr olaf o’r tri datganiad yn Dileu cofnodion yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd(dylai’r datganiad gyfeirio at adran 171E(2)(a) o Ddeddf Tai 1985)
• fod y ceisydd yn gwneud cais i ddileu’r cofnodion ar y sail bod hawl i brynu yn peidio â bod wedi ei ddiogelu, pryd y bydd y cofnodion yn cael eu dileu. Rhaid i’r cais fod ar ffurflenni CN1 ac (os nad oes unrhyw dir yn y teitl yn aros yn amodol ar yr hawl i brynu a gadwyd) RX3, gyda chefnogaeth tystysgrif yn unol â darpariaethau paragraff 8 Atodlen 9A i Ddeddf Tai 1985. Gellir defnyddio ffurflen PSD 103 i ddarparu’r dystysgrif hon er nad yw ei defnydd yn orfodol.

Darpariaethau manwl adran 171E o Ddeddf Tai 1985 sy’n penderfynu a yw hawl i brynu’n peidio â bod wedi ei ddiogelu o dan y fath amgylchiadau.

(iii) Er bod yr hawl i brynu wedi ei diddymu ar gyfer eiddo yng Nghymru, gall barhau i fod yn gymwys lle cychwynnwyd hawliad am hawl i brynu cyn 26 Ionawr 2019 (rheol 5 o Reoliadau Deddf Diddymu’r Hawl i Brynu a Hawliau Cysylltiedig (Cymru) 2018 (Diwygiadau Canlyniadol a Darpariaethau Arbedion) 2019). Dylai cais i ddiddymu rhybudd hawl i brynu a gadwyd mewn perthynas ag eiddo yng Nghymru gynnwys tystiolaeth i fodloni’r cofrestrydd bod y budd wedi dod i ben.

4.11 Dileu pridiant tir

Ni fydd dileu cofnodion yn Adran Pridiannau Tir yn digwydd ohono’i hun o dan unrhyw amgylchiadau. Bydd yn rhaid gwneud y cais arferol i ddileu gan bwy bynnag sydd â budd y cofnodion.

4.12 Ffïoedd

Mae’r ffïoedd arferol ar gyfer cofnodi rhybuddion yn y gofrestr o dan adrannau 34 neu 43 o Ddeddf Cofrestru Tir 2002 sy’n daladwy yn ôl y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru. Mae modd dileu rhybudd heb dalu.

4.13 Rhywun cymwys yn arfer yr hawl i brynu a gadwyd

Yn y rhan fwyaf o achosion pan fydd rhywun cymwys gyda hawl i brynu a gadwyd yn arfer yr hawl honno, bydd y tir wedi ei gofrestru eisoes. Fodd bynnag, lle bo’r landlord wedi symud y tenant/person cymwys efallai fod y tŷ preswyl cymwys yn ddigofrestredig. Rhaid i’r landlord roi’r Dystysgrif Teitl briodol i’r tenant mewn achosion o’r fath (adran 154 o Ddeddf Tai 1985 fel y’i cymhwyswyd gan Reoliadau 1993). Mae’r rhain fel a ganlyn:

• PSD13: i’w defnyddio lle bo’r ystad sy’n cael ei thrawsgludo yn rhydd-ddaliol
• PSD14: fi’w defnyddio lle bo prydles newydd yn cael ei rhoi allan o rydd-ddaliad y landlord
• PSD15: i’w defnyddio lle bo prydles newydd yn cael ei rhoi allan o deitl prydlesol presennol y landlord

Rhaid i’r trawsgludiad neu brydles gynnwys y datganiad cyntaf y cyfeiriwyd ato yn Dileu cofnodion yn ymwneud â’r hawl i brynu a gadwyd (ni fydd y datganiadau eraill yn berthnasol mewn trafodion o’r fath).

4.14 Y cofnodion ar deitl y landlord ar ôl arfer yr hawl i brynu a gadwyd

Mae’r adran hon yn trafod y cofnodion ychwanegol fydd yn cael eu gwneud ar gyfer teitl landlord pan fydd tenant yn arfer yr hawl i brynu a gadwyd. Er bod yr hawl hon yn debyg iawn i’r hawl cyffredin i brynu, mae’n digwydd o dan ei god ar wahân ei hun. O ganlyniad ni fydd unrhyw gofnodion presennol all fod ar deitl landlord yn ymwneud â’r hawl cyffredin i brynu, oedd yn gweithredu cyn iddo ei brynu, yn briodol ar gyfer trafodion o dan yr hawl i brynu a gadwyd.

Yn achos trosglwyddiadau rhydd-ddaliol, bydd y cofnod yng nghofrestr eiddo teitl y landlord ar adeg y trafodiad cyntaf fel a ganlyn:

“Daeth trosglwyddiadau’r rhannau hynny gydag ymyl ac wedi eu rhifo mewn gwyrdd ar y cynllun teitl a wnaed yn unol â Rhan V o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n berthnasol yn rhinwedd Rheoliadau (Gwarchod Hawl i Brynu) Tai 1993 i rym gyda mantais ac yn amodol ar yr hawddfreintiau a hawliau eraill a bennwyd ym mharagraff 2 Atodlen 6 i’r cyfryw Ddeddf fel y mae’n berthnasol.”

Yn achos prydlesi newydd bydd y cofnod canlynol yn cael ei wneud yn y gofrestr arwystlon:

“Daeth y prydlesi a bennwyd yn yr Atodlen Brydlesi i hwn a wnaed yn unol â Rhan V o Ddeddf Tai 1985 fel y mae’n berthnasol yn rhinwedd Rheoliadau (Gwarchod Hawl i Brynu) Tai 1993 i rym gyda mantais ac yn amodol ar yr hawddfreintiau a hawliau eraill a bennwyd ym mharagraff 2 Atodlen 6 i’r cyfryw Ddeddf fel y mae’n berthnasol.”

5. Ymddiried gweithredu ar dai yn caffael tir

Mae’r rhan hon yn ymwneud ag ymddiried gweithredu ar dai yn caffael ystad.

Gan fod hyn yn peri rhai problemau arbennig gyda gwarediadau o’r ystad yn y dyfodol, mae’n cael ei gynnwys yn y cyfarwyddyd hwn. Yr Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru fydd yn sefydlu ymddiried gweithredu ar dai o ran ardal ddynodedig y mae modd ychwanegu ati ac nad oes angen iddi fod yn gydgyffyrddol (mae’r darpariaethau sy’n rheoli ymddiriedau gweithredu ar dai i’w cael yn Rhan III o Ddeddf 1988, adrannau 60 i 92 ac atodlen 11.) Yn fras, nodau ymddiried gweithredu ar dai yw adnewyddu ardal o dai sydd wedi mynd â’u pennau iddynt a’i hamgylchedd cyffredinol (mae’r union amcanion yn adran 63 o Ddeddf 1988). Yn unol â’r amcan hwn, mae gan yr ymddiried bŵer i wneud y canlynol:

• caffael, dal, rheoli, adennill a gwaredu tir ac eiddo arall
• gwneud gwaith adeiladu a gweithrediadau eraill
• ceisio sicrhau darparu dŵr, trydan, nwy, carthion a gwasanaethau eraill
• gwneud unrhyw fusnes neu wasanaeth ac, yn gyffredinol, gwneud unrhyw beth angenrheidiol neu hwylus at ddibenion yr amcanion a’r pwerau hynny neu at ddibenion atodol iddynt (adran 63(3) o Ddeddf 1988)

Gall ymddiried gweithredu ar dai gaffael ei asedau yn y ffyrdd canlynol:

• trwy orchymyn yr Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru, trosglwyddo tai oddi wrth awdurdod tai lleol, cyngor sir, awdurdod gwaredu gwastraff, cydgorff a sefydlwyd o dan Ran IV o Ddeddf Llywodraeth Leol 1985 neu gorff gweddilliol a sefydlwyd o dan Ran VII y Ddeddf honno (adrannau 74 a 75 o Ddeddf 1988). Gall y Gorchymyn ddarparu ar gyfer telerau ariannol fel bod yr awdurdod tai lleol ac ati yn derbyn iawndal
• trwy freinio statudol tir sydd ym meddiant corff cyhoeddus neu wasanaeth cyhoeddus trwy orchymyn yr Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru a, phan fo’n briodol, Gweinidog (adran 76 o Ddeddf 1988) tir a berchnogir gan gorff cyhoeddus neu ymgymerwr statudol
• yn orfodol trwy gytundeb, neu gyda chydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru (mae Atodlen 10 i Ddeddf 1988 yn cynnwys darpariaethau helaeth ar bwerau ymddiriedau gweithredu ar dai i gaffael tir neu hawliau ac i ddileu hawliau neu or-redeg hawddfreintiau yn orfodol). Mae modd caffael tir pa un ai o fewn neu oddi allan i ardal ddynodedig yr ymddiried gweithredu ar dai a boed hynny ar bwys yr ardal honno neu beidio ac mae ganddo hefyd hawliau cyfyngedig i gaffael tir arall at ddibenion cyfnewid tir i gynnal ei swyddogaethau (adran 77 o Ddeddf 1988). Gall hefyd gaffael hawliau newydd dros dir arall, fel hawddfreintiau, yn orfodol (adran 77(4) o Ddeddf 1988).

Bydd angen cofrestru tir sy’n gaffaeledig trwy gytundeb neu o dan bwerau gorfodi yn unol ag egwyddorion cyffredinol cofrestru gorfodol – gweler Pwerau statudol a chofrestru tir.

Lle bo’r tir yn breinio yn yr ymddiried gweithredu ar dai trwy offeryn statudol, yna:

• yn achos tir digofrestredig ni fydd fel arfer angen ei gofrestru o dan Ddeddf Cofrestru Tir 2002. Bydd tystiolaeth o deitl ar unrhyw drafodiad dilynol yn cynnwys tystiolaeth drawsgludo teitl arferol am o leiaf 15 mlynedd o wreiddyn da ynghyd â chopi o’r offeryn statudol y breiniwyd y tir oddi tano.
• yn achos tir a gofrestrwyd eisoes dylid gwneud cais i newid y gofrestr i ddangos y perchennog newydd o dan baragraff 5(b) Atodlen 4 i Ddeddf Cofrestru Tir, 2002.

Bydd ffïoedd yn daladwy yn y ffordd arferol am dir caffaeledig trwy gytundeb, gweler Cofrestrfa Tir EF: Ffïoedd Gwasanaethau Cofrestru.

Nid oes ffi am geisiadau i newid y gofrestr yn dilyn breinio statudol yn ôl y Gorchymyn Ffi Cofrestru Tir cyfredol.

Oherwydd y cyfyngiadau yn y pwerau i waredu tir ar gyfer tai gaiff eu crybwyll yn Pwerau gwerthwyr cyntaf i waredu’r tir a’r darpariaethau gwarchod prynwyr perthnasol, wrth gofrestru ymddiried gweithredu ar dai, dylech ystyried cais i gofnodi cyfyngiad yn y gofrestr perchnogaeth sy’n adlewyrchu’r cyfyngiadau hyn. Lle bo’r eiddo’n yn amodol ar denantiaethau sicr, mae darpariaethau Cydsyniadau’r Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru a’r cyfyngiadau sy’n eu gorfodi yn berthnasol.

6. Pwerau gwerthwyr cyntaf i waredu tir a’r darpariaethau gwarchod prynwyr perthnasol

6.1 Awdurdodau lleol

Mae gan awdurdodau lleol bwerau sydd fwy neu lai yn ddigyfyngiad i waredu tir er bod angen cydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru yn aml (nid oes modd gwaredu tir ar gyfer tai heblaw o dan adran 32 o Ddeddf Tai 1985 a bennodd ofyniad cydsyniad). Mae Adran 128(2) o Ddeddf Llywodraeth Leol 1972 yn darparu nad oes angen i brynwr weld a roddwyd y cydsyniad neu a yw’n cynnwys y trafodiad arbennig.

Ar waethaf adran 128(2), mae gwaredu tŷ neu fflat gan awdurdod lleol heb gydsyniad yn ddi-rym oni bai:

• fod y gwarediad i unigolyn neu i ddau neu fwy o unigolion
• nad yw’r gwarediad yn ymestyn i unrhyw dŷ arall (adran 44(1) o Ddeddf Tai 1985).

6.2 Ymddiriedau gweithredu ar dai

Mae hawl gan ymddiried gweithredu ar dai, yn amodol ar unrhyw gyfarwyddiadau gan, a chyda chydsyniad, yr Ysgrifennydd Gwladol neu Senedd Cymru, i waredu unrhyw dir sydd yn ei feddiant (adran 79 o Ddeddf 1988). Fodd bynnag, mae cyfyngiad ar yr hyn a all ei wneud gyda thŷ neu fflat sydd â thenantiaeth sicr oni bai ei fod yn cael ei werthu o dan hawl i brynu (adran 79(2) o Ddeddf 1988). Mae angen cydsyniad yr Ysgrifennydd Gwladol neu Weinidogion Cymru ar bob gwarediad o dir all gael ei roi yn gyffredinol neu’n benodol (adran 79(4) a (5) o Ddeddf 1988). Mae gwarediad tir sy’n cynnwys tŷ neu fflat sy’n cael ei wneud heb gydsyniad o’r fath yn ddi-rym oni bai:

• fod y gwarediad i unigolyn neu i ddau neu fwy o unigolion
• nad yw’r gwarediad yn ymestyn i unrhyw dŷ arall (adran 80 o Ddeddf 1988).

Lle nad yw’r tir yn cynnwys tŷ neu fflat, yna nid oes angen i’r prynwr holi a roddwyd cydsyniad neu beidio ac nad yw’r gwarediad yn ddi-rym (adran 80(2) o Ddeddf 1988).

7. Pethau i’w cofio

Dim ond gwybodaeth ffeithiol a chyngor diduedd ynghylch ein gweithdrefnau rydym yn eu darparu. Darllenwch ragor am y cyngor rydym yn ei roi.